カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

買うだけ、かんたん! 主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法 / 五十嵐美帆    を読んでみた!! 初心者向けの新築アパート狙いの本!


KAWAMAN - S__10117124

買うだけ、かんたん! 主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法 /  五十嵐美帆

著者について

女性不動産投資家・女性大家さんのための交流会エレガントオーナーズ主宰、財務コンサルタント、ファイナンシャルプランナーCFP
大学時代に簿記・会計を学び、商社にて5年間経理として勤める傍ら、将来の相続に備えてファイナンシャルプランナーCFPを取得。その後、起業支援を主とする財務コンサルタントに転職。多くの起業経営とファイナンスに携わり飲食店、IT、不動産オーナーなどの財務、税務、登記をこなす。
長女出産と同時期に実父が事故で急逝し、築古アパートの大家となる。自主管理の苦労も経験。その後、会社を退職し、専業大家として、最初に購入した地方高利回りの中古物件を失敗したのをきっかけに、手間がかからずキャッシュが残る新築アパートを買い進める投資スタイルを確立。2年半の間に収益物件5棟(うち4棟が新築)購入、年間収入約4000万円(手取り額は1800万円)。現在は6棟57室を管理する子育てママさんオーナー。

著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)

 

[書評と感想]

今まで読んできた本、紹介してきた本はいずれも中古物件を紹介する本でしたが、初の一棟物新築物件をオススメする本です。

新築と中古のメリット、デメリット、買い方、収支シュミレーションシートなどが詳しく説明されています。

かんたんっ!買うだけっ!というタイトルのこの本を読んで、んっ?まじやん!買うだけやん!!新築もありやんっ!!??

 

っと思いましたが、二度目に読むと自分なりには再現性と税金の面で疑問点が出てきました。

メリット

1 新築物件なので融資機関が長くとれるため返済額が少なく抑えられるため、キャッシュフローがとりやすい

2 新築物件のため、家賃設定が立地の相場よりも少しは高めに設定ができる。(著者の感覚では以前ほど新築プレミアムといえるほどの価格では貸せないといってます)

3 しばらくの間は大規模な修繕費がかかりづらい

4 空室リスクが低い

5 減価償却費が長くとれるので節税できる期間が長い

デメリット

1 完成前物件を購入した場合は実際に収入が入ってくるのは半年~一年後になる

2 入居付けをゼロから始めなければならない

3 この手法では 新築物件=積算価格が低くなるため資産の組み換えをうまくしていくことができないと金融機関から信用棄損になる可能性がある。

4 本には、非公開物件の情報の取り方と狙い方についても書かれていますが、毎回相場よりかなり安い土地、安い物件が買えればいいですが、なんのコネもなく知識も乏しい投資家がゼロから情報を得ていくのは簡単ではなく、どうしても利回りが低くなりがち

 

このようなところでしょうか。

 

融資面に関してですが、普通の属性の方がいきなり一棟物新築物件を買うことは簡単ではありません。

著者は初めの物件が家族から引き継いでのスタートでしたが、ご主人の属性を利用して融資を引きながら増やしていくということになると思いますが最初の物件を買う段階である程度のまとまった自己資金がないと厳しいんではないかな?と思いました。

 

前半でご本人の失敗例についても書かれていてこちらは体験談としてとても参考になります。

 

気になったのは、中古物件の空室率は20%、新築は10%・・・かなりの差をつけているので、新築投資オススメ本なんで当たり前っちゃ当たり前ですが、どうしても新築有利に持っていく感じの内容だなぁと感じました。

それと、税金面に関しての記述があまりなかったので、税引き後の具体的な財務状況とキャッシュフローについてもあればうれしかったかなと思いました。

 

総じて、ある程度の属性と自己資金、簿記などの知識が多少あれば再現することは可能かもしれませんが、いきなりゼロからの人が簡単にできるとは私には思えません。

税務上も新築の場合減価償却が少ないので築古木造を組み合わせる等、現実的な部分まで紹介して欲しかったです。

 

それでも、経験談や実際に使っているシュミレーションを公開してくれていたりと、女性的な細かい部分にも触れられており、著者の人柄が表れているような優しい文章なのと、そこまで難しい業界用語が多く出てくるわけではないので最後までスラスラ読むことができました(^^♪

 

初心者の方の読みやすさ  ★★★★☆

初心者の方の再現性    ★★☆☆☆

投資の利回りとスピード感 ★★☆☆☆


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      2017/06/15

 - 不動産投資本の書評