カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

静岡県伊豆の国市に物件を購入!!!


はいどうも!!!

 

だんだんあったかくなってきましたね(^^♪

夏が大好きなんで待ち遠しい!!

BBQでもして狂ったように酒飲みたい!!そんな狂った今日も元気に不動産!!!

 

まずは、先日の熊本の地震、本当に暗いニュースで悲しいですね。

ずっと余震が続いてて、昨日はそこに大雨で・・・本当に大変だ。

熊本城も阿蘇山も何度か行ったことがあって、本当に好きな場所なんで、早く復活してほしいと願ってます。

その震災を受けて、ここでは不動産のブログなので、震災などの自然災害や、火災等で所有物件に被害があった場合の対策と知識について、考えていきたいと思いますが、それはしっかりと調べて次回の記事にすることにします。保険なども、一度しっかり見直してみる必要があるかもしれません。

 

さて、今日の本題ですが、題名の通りですが、先日買付を入れていた伊豆の国市の物件、決済が無事に済みまして、購入することができました~!!!

 

うむ、なかなかいいペースですね!!

さて物件の概要ですが、まずこの伊豆の国市、けっこー田舎です!笑

 

伊豆半島の中腹部、有名な修善寺の近くで、のどかないいところです。

いいところなんですが、問題は賃貸需要!!

 

はっきり言って多くはありません。今回の物件はもう家賃の勝負になってくると思います。

 

元々の売買価格が4800万、仲介会社が頑張ってくれて4200万で購入することができました。

 

築25年の木造で、1K7戸2K9戸16室!土地750㎡で、今入居者の家賃で合わせての満室利回りはなんと16%を超えます!!

 

けどこの家賃よりもだいぶ下げての募集になっていく予定なので、相場の最安近い家賃で引き直して14%弱かなっていうところです。

現在の入居状況は7/16

正直入居率がいいとは言えない数字ですし、耐用年数も切れていて、駅徒歩3分とはいえ、なーーーんもない駅です!!

が、この利回りなら!ということで決断しました。

 

この物件もできる範囲のことであれば、自分でも部屋の中身を作っていけたらとは思ってます。

 

外観、内装、部屋、こんな感じです。

 

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外観もまぁまぁキレイですし、部屋も多少差はあるものの、重度のリフォームが必要だったり、過度な損傷は見当たりませんでした。

 

廊下の白いのは・・・たぶん前の所有者さんが、自己管理だったんで、継ぎ目の部分にコーキングでもやったんでしょうけど・・・

 

ど素人がやったにしてもクソ適当な感じでちょっと面白かったです笑

まぁたぶんここに住んでいる人は家賃のほうが大事だってことだと思います。

 

けど、廊下に屋根がついているのは入居者にとってはすごくいいんじゃないかなぁと思いました。

 

駐車場は8台分で、部屋数には足りないですが、現状でも駐車場を使用していない部屋も3部屋あるとのことで、駅が歩いてすぐで、新幹線の通る三島駅まで電車で20分~30分程度とのことで、それでも生活はできるんだなぁという感じです。足りなければ、隣の土地に貸駐車があり、契約車まったくいないみたいなんで、安く貸してもらう予定です笑

 

融資に関して、今回はS銀行に打診をしました。

 

地元の地銀だけに、静岡県内の物件には優しいのかと思ったら、実はその逆で、地域をよく知るだけに、県内の物件には評価がかなり厳しめに出る傾向が強いみたいです。

 

それでも、評価がほぼ売値近くまで出て、融資審査がおりました。

本当にここまではとんとん拍子で、物件の話を持ち掛けられてから決済終了まで3週間ちょっとくらいのスピード購入になりました。

 

公庫の時は審査の判断までに多少時間がかかりそわそわしましたが、さすが、結果が早い!!

 

それでもスピードでは同県もう一つのS銀行には負けてしまうみたいですが、金利条件など以外に、このスピードも静岡銀行の強みと言えると思います。

 

 

さて、決済が終わったのであとはどんどん入居者を入れていくのみ!!!

 

管理会社と密に連携をとりながら、気長に埋めていけたらと思います。

 

 

この物件は、中身ももちろん大事ですが、とにかく家賃の判断!!!

これに尽きると思います。

 

家賃を下げるということは当然入居者の質も下がるはずなので、夜逃げや滞納のリスクも上がるかもしれませんが、保証会社だけは通ってくれたらうれしいですが、保証人のみでも場合によっては飲むとか、そこらへんの譲歩がどこまでできるか、どこまでリスクがとれるかということだと思います。

 

 

いやー、なんかだんだん楽しくなってきましたね!!!

 

次に物件に行くのが楽しみです!!!

 

 

今後の動きとして、とりあえず太田市、伊豆の国市、この2物件でしばらく運営してみながら、少しづつ次の物件も探していこうかな~という段階です!!

 

止まるつもりはさっぱりないです!!

 

スーパー借金サラリーマンになってやりますんで、成れの果てを見守ってやってください!!

 

では本日の借金マンでした!!!

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      2017/06/20

 - 物件探し-契約