カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

「アパ・マン137室入居率97.4%の」満室経営バイブル/今田信宏  を読んでみた!!  実際に物件を所有している人向けの、実践的な賃貸経営!! 


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満室経営バイブル/今田信宏

 

著者について

不動産投資コンサルタント。1964年9月山口県生まれ、岡山県育ち。岡山大学工学部卒業後、地元のメーカーに就職し商品開発業務に4年間従事。その後、大阪の大手機械メーカーに転職。商品開発を経て、商品企画業務で海外を飛び回っている最中に不動産投資に目覚める。2004年に不動産投資をはじめ、 2006年の保有不動産はマンションとアパートをあわせて7棟137室、総資産額6億5000万円にまで増やす。年間家賃収入は8400万円を超え、銀行への年間返済額は3570万円、差引額は4830万円に達する。満室経営に秀でており、年間の入居率はなんと97.4%。平均入居率が80%といわれるなか、驚異的な数値でほぼ満室の経営を続ける。今田流満室経営は、できるだけ手間をかけないラクラク経営を特徴としている。現在は、自身のホームページで成功法や体験談を積極的に公開しつつ、大阪府堺市を拠点に全国の不動産投資家に、不動産投資や満室経営のコンサルティングを実施している。

著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)

今田/信宏
不動産投資コンサルタント。1964年9月山口県生まれ、岡山県育ち。岡山大学工学部卒業後、地元のメーカーに就職し商品開発業務に4年間従事。その後、大阪の大手機械メーカーに転職。商品開発を経て、商品企画業務で海外を飛び回っている最中に不動産投資に目覚める。2004年に不動産投資をはじめる。満室経営に秀でており、年間の入居率はなんと97.4%。平均入居率が80%といわれるなか、驚異的な数値でほぼ満室の経営を続ける(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)

 

[書評と感想]

まず初めに、著者今田氏の満室経営の5か条  を紹介しておこうと思います。

 

1 満室にならない物件はない

2 空室は罪である

3 お金をかけずに満室にせよ

4 手間をかけずに満室にせよ

5 自分でやるな。人を使え。これをチームという

 

まずこの本は、タイトル通りですが、これから物件を買う人よりも、すでに物件を所有していて、現在空室があったり、満室もしくはそれに近いが空室が出たときにどう対処するべきか

 

ということについて重点的に書いてあります。

 

感想としては、非常にわかりやすく、だれでもある程度再現ができると思います。

5か条に書いてある通り、[手間をかけずに]ということなので、専門知識やDIYの技術などはほとんどでてきません。

 

要するに、賃貸営業の不動産屋とどう付き合い、どのように動かすか、ということです。

 

前半部分に関しては、言っても物件自体のスペックが一番大事であってそれに勝る満室への近道はない!!ってはっきり書いてあったんで

 

いや、それはわかってるけど、みんなどっかで妥協してたり、間違えた物件買っちゃってる人もおるやん!!!

 

そんなことわかっとるわい!!!と思いましたが、中盤から後半部分にかけては、大変勉強になり、自分も実践してみようと思える内容でした。

 

内容で特に印象に残ったこととして、入居を決めてくれた不動産会社の営業マンに対するキックバック。

 

自分も営業まわりをするのでよくわかるのですが、インセンティブで動く営業マンにとって、契約自体で入るインセンティブ以外に

 

臨時収入があると、かなるやる気が違います。これを管理会社に提案するのは有効な手段だと感じました。

 

ただ、実際に所有物件の管理会社に相談もしてみたのですが、地域によって習慣や文化がだいぶ異なるみたいです。

 

会社によっては個人キックバックは一度会社に戻して全部徴収されてしまうところや、会社の飲み会に使われてしまうなどあるみたいなので、

 

管理会社の担当者に直接聞いてみたほうがいいと思います。

 

それと、内見者に関して。今田氏の適正家賃の目安として、当然近隣の相場の調査や物件の程度や立地により異なりますが、

 

5件内見があり、うち1件が成約。というのが、ちょうどいい家賃設定だそうです。

 

内見に行って毎回入居者が決まるというのは、営業マンがめちゃめちゃ強いという可能性もありますが、大体は家賃が低すぎます。

 

入居希望者が、このくらいの家賃ならこんな感じの部屋だろうな、というイメージよりもかなりよかった証拠ということです。

 

逆に10件案内して1件決まるとかだと、家賃設定が高すぎます。逆の理由ですね。まぁその場合は仲介会社ももはや案内の対象から外れてしまうと思いますが・・・

 

その理由から内見者と成約率のバランスを見るために内見に行った際には、契約の成否にかかわらず、一報もらうようにしているそうです。

 

そうすることで、成約率の集計がとれます。僕も読んでからこれを管理会社にお願いするようにしました。

 

それと、管理会社を選ぶ際や、決めてからの募集条件の打ち合わせなどで担当者に質問するべきこともいくつかあるのですが、特にここは間違えるなという点で

 

「この物件、満室になりますかね?」これは絶対にダメで

 

「この物件、オタクの会社で満室にするとしたらどの条件ならできますか?」この聞き方がベストだそうです!!

 

はっきり言って、満室になるかどうかなんて聞いて、はい!!うちに任せてもらえたら速攻で満室にしちゃりますぜ!!!

 

なんていう不動産屋はいません。その会社が自信をもって満室にできる条件に対し、こちらの要望や、飲めるところ、出せる経費をすり合わせていくことが大事なんだと感じました。

 

そのほかは、外国人や、生活保護者の入居に関しての考え方

 

クレームの対処、物件で亡くなられてしまった人が出たときの対処法などが記されています。

 

総じて、この本は、物件を買った後に、大家としての意識を高め、その自覚を強める意味でとてもいい1冊だと思います。

 

満室率97.4%を誇るという今田氏のノウハウ!空室があって悩んでいる方や、募集条件で迷っている方は読んでみてはいかがでしょうか!!

 

かくいう僕も持ってる2物件ですが、

 

8部屋中6部屋

16部屋中7部屋  しか埋まってません・・・

 

持ってすぐで、今は閑散期とはいえなかなかの空室率!!!空室は悪です!!罪です!!!

フリーザとセルが合体したようなものです!!わるすぎ!!!

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・・・  こえーこの画像  夢に出てきそう↓

 

 

さっさと満室にせねば!!!頑張りましょ!!!

 

所有物件を一刻も早く満室に  ★★★★★

物件を買って間もない大家さん ★★★★☆

まだ物件を所有していない人  ★★☆☆☆

 

次回はこの本の内容も踏まえて、2物件の管理会社に直接行ってきましたのでそのことについて書いていきます!!

 

また!!!


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      2017/06/20

 - 不動産投資本の書評