カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

不動産投資物件の探し方、選び方


はいどうもこんにちはかわまんですっ!!

先日買付を出していた群馬県高崎市の物件、いよいよ金消、決済です!!

今月は本当に忙しく、なかなか物件を探したり、勉強する時間がとれませんでした・・・まじで疲れ果てた⤵

 

さて今日のテーマは、「物件選びについて」です!!

 

不動産投資を始めるにあたって、知識も少ない中、どんな物件を買えばいいのかわからない!!

どんな物件が自分にあっているのかわからない!!

不動産会社の人の話だけ聞いて鵜呑みにするのは怖い!!

 

というお悩みを頂きました。(嘘です。いただいてません)

悩みはいただいておりませんが、みんな最初はそう思うはずです。

なので自分への確認の意味もこめて、どんな物件を探せばいいのか?

探す物件が決まった!!そのあとの流れ動き方。

をおさらいしたいと思います。

1目標を設定する

まずはこれです。

これが一番大事といってもいい。不動産投資を使って、どれくらいの資産を、どれくらいのスピードで得たいのか。

ここはできるだけ具体的にしておいたほうが、進んでる最中にブレません。

例えばこんな感じ↓(期限と到達地点が数値化できるのが大切、らしい)

来年の今日までに(1年以内)、不動産投資からのCF100万円達成

やりたいことや、なりたい自分、欲しいお金や物、紙に書きだして、達成するためにはどうしたらいいか考えてみましょう。

例えば、

  • サラリーマンで、家族がおり、仕事を辞める予定はないが、本業以外に安定した副収入が欲しい方
  • 自営業をやっていて、節税のために不動産購入を勧められた方
  • 不動産でばりばり拡大して、それでメシくうぐらいになってやるわおらー!!!って方

当たり前ですが、それぞれで買い進め方、探す物件は全然異なってきます。

目標点をどこに置くかって結構難しいもんです。もしズレていたらあとで修正していけばいいのでここはビシっと決めておいたほうがいいです。

いつまでに、なにを、どのくらい

僕の場合は

1年半で、CFを、100万円

で設定しました。ここでいうCFは「家賃収入ー(固定資産税+返済額)」なので、実際の額はもう少し下がりますが当面の目標にしました。

まだまだ道半ばですが・・・

2使える金融機関を考える

僕の考えですが、物件探しをする際に、どんな物件がいい・・・とイメージするよりも、次に自分が使う金融機関はここかここかここ・・・

その金融機関が融資してくれる物件はこのエリアのこの地区年数のこの価格の・・・という風に金融機関候補から先に決めていくほうが賢いと思います。

 

これは特にサラリーマン用のアパートローンに限ってしまうので自営業の方には当てはまらないのですが、金融機関の使い方と不動産購入はパズルのようなものでそれぞれの金融機関によって、条件が全く異なります。

この特徴に関しては長くなってしまうので、別で詳しく解説しようと思います。

 

3具体的な物件の条件を考える

融資してもらう金融機関の候補が決まったら、その内容に沿った物件を探し始めます。

インターネットを活用してもいいですが、やはり信頼できる不動産売買仲介業者を見つけるのが一番早いです。

 

より具体的な情報を営業マンに渡しておくと、営業も動きやすいですし、的確な物件が入りやすいと思います。

具体的には、

  • 使いたい金融機関
  • エリア
  • 利回り
  • 駅からの距離
  • 部屋のタイプ
  • 物件の構造
  • 築年数
  • 土地評価

などがあげられると思います。

実際にはこのすべてが条件に当てはまる物件など出てこないので、どこかで多少は妥協しないといけません・・・でないと買えません泣

 

ある程度気に入った、もしくはきになる物件がありました。ベテランの人はここで条件次第で先に買付を入れたりします。

スピードで負けてしまうからです。しかし初めての場合は絶対に焦らない。まずは内見に行きましょう。

 

4内見に行って注意してみるポイント

さて現地に着きました。素人レベルだとここでもなにを見ていいか、わかりませんよね。

ポイントとして、大体このあたりを意識してみています、というのをあげておきますので参考になればと思います。

1換気カバー

アルミか、ステンレスか、プラスチックか

こんなやつですね。なにが関係あるかというと、この換気カバー、質がいいからと言って出てくる空気は変わりませんし、高い家賃が取れることもありません。

しかし、ここにいい材質を使っているものは施工の際、予算があって物件全体をしっかり作っている可能性が高い。

2幅木、ランマ

なんのことかわからないですよね笑

幅木はこれです。床や天井と、壁の間についているやつです。床はついていることもままありますが、天井部分と壁の間にこの幅木がある場合はなかなかしっかりしたつくりだということが言えます。

S_4499904453252

高崎の物件についてました♪

次にランマです。

ランマ に対する画像結果

玄関ドアや、部屋をつなぐドアで、光を通しやすいようにする窓みたいなやつですね。

基本的に日本の物件は南向きにベランダが来ることを想定して作られているので、玄関は北向きになるケースがあります。

そうなると日当たりが悪いので、このような窓が付くことがあります。

戸建てにはよくあると思いますが、アパートには思った以上にありません。もしあった場合はかなり予算をかけて作った物件と言えるでしょう。

 

あと廊下部分や、ベランダの目隠し

S_4499904487708

高崎のはこんな感じなんですが、これも物件によってかなり違いがあります。

3ユニットバス

天井の点検口を開けて、かびの具合を見てみましょう

 

4物件が気に入った

この物件、買いだ!!そう思ったらあともう少し!!数百、数千万の買い物ですから、もうちょっとじっくり調べましょう。

あとは物件の内情調査です。

※買う前チェック項目

  1. 家賃滞納はないか?
  2. 賃貸契約書は期限内か?
  3. 敷金はある?(確認で、ないといけないわけではないです)
  4. 管理会社はどこ?(管理物件数や、入居率をチェック)
  5. 近隣物件との家賃比較(同じ地域、同じ間取りで築年数の近いなどで、家賃が現況よりも低い物件が多数出ているとかなり厳しい)

この辺を調べて、問題がなければ、購入という流れになるでしょう。


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      2017/06/20

 - 物件探し-契約