カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

不動産投資の融資先金融機関とその特徴について


大好きな夏が終わり、段々と涼しい季節になってきましたね・・・

 

この時期はいつも井上陽水の少年時代を聞きながら夜風に浸って酒飲みながら線香花火をポトリと落として、夏に浸るのが恒例になってます・・・泣

 

さて、サラリーマン業がなかなかに忙しいもんで、なかなかこちら書けませんでした。

 

さて今回はサラリーマンから不動産投資を始めるにあたってかかせない、不動産購入に融資をしてもらう金融機関とその特徴について書いていこうと思ってます。

 

※僕の住まいが関東なので、必然的に考えている投資物件も、準じて付き合う金融機関も関東地方が中心となります。

 

基本的には年収が700万円以上の方を対象としていますが、最近では各行、不動産に対して積極的になってきているところも多く、エリアの拡大や、属性の引き下げも頻繁に行われますので、あきらめずに話を持って行ってみることが大切です。(2016年10月現在のわかる範囲での状況です)

 

日本政策金融公庫

金利 1.5~2.9%
期間 15~25年
築古融資 物件により。期間短くなりがち。
貸出枠 総額7000~8000万(最近はそれを超える融資も実績があるみたいです)※1
エリア 全国

※1 また、一回の融資限度の目安は5000万前後と言われています。他行の借入は基本的にはあまり見ないようです。なので投資全体の後半にも持ってくることができます。

特徴

銀行などの金融機関と違い、不動産投資を一つの事業とみてそれに対して融資を行う。無担保枠が2000万円まである。

物件の評価方法は路線価額の50%+建物価格+無担保枠2000万となります。

細かい評価方法は支店や担当によっても変わるので目安としてこれくらいと思ってください。

自分は実際に5000万近い物件をフルで引くことができました。金利1.55%20年。

向いている物件

後述しますが、銀行によっては融資できる物件エリアが決まっており、いくら建物や土地の価値があっても融資ができないエリアがあります。それに対して、公庫の場合はさすが国の機関であり

エリアは全国に及びます。なので、他行で出ないエリアで、土地評価(相続税路線価)が出ている物件で、年数が20年以下でもCFが回る物件を買うべきと言えると思います。

さらに使い道によってものすごくありがたいのが、無担保枠。これは希望融資額に評価が届かなかった場合でも無担保で2000万円までは、ブラスで見てくれるということです。

これにより、3000万以下の物件であれば、結構融資がおります。金利は民間金融機関よりは低めです。

また、サラリーマン向けのパッケージ商品のアパートローンではなく、あくまで事業性融資という名目での融資になります。

なので、銀行などの金融機関から敬遠されがちな自営業の方でも取り組みができる可能性が高いと言えます。

 

静岡銀行

金利・・・3.3~3.9(ワイドローンという商品ではほとんどが3.3)

機関・・・25~35(評価がとんでもなく出てる場合以外は大体が30年)

築古融資・・・積極的

貸出枠・・・1億~3億(年収の20倍が目安とされています)

エリア・・・一都三県、静岡県

特徴・・・ここ数年で一気に不動産に対しての融資を積極的に行ってきた銀行です。ワイドローンというパッケージ商品を扱っています。土地の評価を重視します。(路線価)そのかわり、

土地評価がしっかり出てる場合は建物の耐用年数が切れている物件にも30年の融資期間がとれる場合があります。

審査期間が大手銀行より早い。地銀の中でも早め。年収が1000万以上ある方に対しては、一撃1億以上の融資も物件によってはおりるみたいです(うらやましい泣)

それと、この春に融資審査で問題が発生し、エビデンスの提出やチェックが特に厳しくなっているようです。全店通達が出たみたいですが特に東京支店は厳しめみたいなので要注意です。

来年あたりから、融資基準などが見直されるかとのうわさもあるので、今年度中に使えるといいですね。

向いている物件・・・金利は安くないですが、期間が長くとれるのでCFをとりたい物件にあてたいです。また、土地評価がしっかりでている物件に対してはフルローンもしてくれるので、自己資金を

あまり使いたくない方にもオススメと言えます。地元静岡に対しては、相場や状況がよくわかってるだけに(?)ちょっと厳しめの評価をする傾向があるみたいです。

また、審査までのスピードも約2~3週間ほどと遅くはないので、スピード勝負の際にも使える可能性はあります。後述します同県の双璧スルガ銀行が、木造物件に対して融資を

出さないのに対し、静岡銀行は木造でも融資がおりるので、木造、軽鉄で土地評価がしっかり出ていてCFがとれる物件がよさそうです。

自分の中ではいくら土地評価が出ていても静岡銀行を融資候補として選ぶ場合は最低でも利回り10%はないと候補から外すようにしています。

貸出限度額は他行の借入額も見てくるので、枠がいっぱいだと融資がおりない。よってなるべく投資全体の前半に持ってくる必要がある。

 

オリックス銀行

金利・・・1.9~3.3(1都3県なら2.3%の金利が大体です)

期間・・・15~25年

築古融資・・・消極的。もしくは×

貸出枠・・・総額約2億円。もしくは年収の10倍が目安

エリア・・・一都三県。群馬県茨城県? 基本的には国道16号線以内だったが少しづつエリアを拡大している

特徴・・・ 都心部や、築浅の物件を好む傾向にある。サラリーマン用のパッケージプランの融資の場合は最初3年間は変動金利で、連絡しないとその後固定金利であがってしまうので、注意が必要。

物件を売るタイミングの手前3年の変更機関で切り替えるのがおそらくベスト。融資審査におよそ3週間。基本的にフルローンは出しづらく、物件価格の1割の自己資金が必要と言われている。

向いている物件・・・オリックスのうまみはやはり金利にあると言えると思うので、なるべくであれば金利が2.3%で使える16号線の築浅物件が引きやすい。僕の場合は、静岡銀行で融資の出ない群馬県エリア

だったので、金利は3%になってしまったが、オリックス銀行を利用しての融資となった。他行の借入額も見てくるので、枠がいっぱいだと融資がおりない。よってなるべく投資全体の

前半に持ってくる必要がある。

 

スルガ銀行

金利・・・4.5%

期間・・・20年~35年

築古融資・・・積極的

貸出枠・・・年収の10~40倍 1000万円超えなら一撃1億以上の物件も取り組み可能

エリア・・・ほぼ全国

特徴・・・静岡県で、不動産融資に対して静岡銀行と並ぶ双璧といえる。融資承認スピードがダントツ早い。物件によってはフルローンでいけるので自己資金が抑えられる。ほとんど全国の物件に対して

融資が可能。木造、軽鉄は基本的に融資しない。

向いている物件・・・前述した静岡銀行やオリックス銀行での融資が難しいエリアの物件で、RC構造の物件。また、金利が4.5%と高いので利回りは10%でも厳しくなってくると思います。

年数自体は長くとれる可能性が高いのでCFだけを計算すると、残る場合もあると思いますが、空室リスクなど考えると、健全な状態とは言えないと思います。

僕はまだスルガ銀行での融資で購入はしていないですが、築年数が古くても12%以上の利回りがとれる物件が理想的かと考えています。

また、とにかく審査のスピードが早いので、この物件は絶対に欲しい!!というスピード勝負の場合にも向いています。

他行の借入金額はあまり影響はないので、投資全体の後半に持ってくるほうが効率的でしょう。

さらに、フリーローンという融資枠があり、このローンは審査も一瞬で、ほとんどの名目で融資がおりるようです。

修繕費や、諸経費、また購入資金で他での借り入れが届かない場合の補填でもつかえますが、そのかわり、金利が7%と暴利に近いです・・・

使い方には注意したほうがいいと思います。

 

三井住友ローン&ファイナンス

金利・・・変動2.9~3.9%

期間・・・20年~30年 築年数が相当古くなると20年くらいになることもあるみたいですが、あまり聞いたことありません。

築古融資・・・積極的  旧耐震構造でも融資がおりる

貸出枠・・・最大3億円

エリア・・・各支店の営業エリア内で、最北が仙台、最南が福岡。共同担保の物件が営業エリア内に入っていれば遠方の物件へ取り組める可能性が高まる?

特徴・・・三井住友信託銀行グループの不動産総合金融会社。審査がくっそ早い。3日とかでおりる場合もあります。また、基本的に物件価格の3割の自己資金もしくは、共同担保にいれる物件のどちらかが必要になります。この共同担保物件に関しては残債が残っていても、自己住居住宅や、投資用アパートでも見てくれる可能性はありますが、できれば無担保物件のほうがフルローンまで見越したいい条件での取り組みができると思います。支店と担当によって担保物件の評価なども様々なので全く取引実績や付き合いがない状態の場合は仲介の不動産業者を通してのほうが、好条件をひきだしてくれる可能性があると思います。

さらに金利ですが、上記で書いた2.9%の金利に関しては三井トラストからの融資額の総額もしくは新規借り入れ額が5000万円を超えてくる場合に適用されるキャンペーン金利です。それ以下の価格の場合や借入額が5000万円に満たない場合は3.9%が適用されます。法人、個人どちらにも対応できます。

向いている物件・・・スルガ銀行以上に、審査までのスピードが早いので、買付順ではなく、融資のついた順に売買契約の交渉テーブルにのるような案件の場合は、物件を最速で抑えるのに向いています。

そして、建蔽率オーバー、容積率オーバー、借地権、再建築不可、全空物件、旧耐震構造なども融資対象になるのでそのような物件でCFがとれる場合など、一本釣りできます。年収が低かったり、自営業者でも購入物件の力、共同担保にする物件、自己資金次第で融資審査がおりることもあるので、属性が低くて銀行や信用金庫などから融資対象にならない方でも使えます。他行の借入額は基本的には見ないので、投資全体の後半に持ってくることも可能ですし、銀行からの融資が使えない方は、法定耐用年数切れ物件でも30年融資がおりるためCFが作りやすく、現金がたまるスピードが早いので、スタートに持ってきてもいいかと思います。

 

 

現段階で、わかる範囲での情報を載せました。(2016年10月現在)

 

以後、また付き合いのできる金融機関や、聞いた情報あれば、追記していきたいと思います。もし質問等あれば何でも聞いてください。

 

いい加減なことは言えませんがわかる範囲でお答えさせていただきたいと思います!!!

 

みんなで情報を共有して、各金融機関をうまく使いこなしましょう!!!!!!!

 

では!


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      2017/06/20

 - 不動産投資の融資