カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

1年ぶり!紺野健太郎さんの投資面談に行ってきました!!


はっはっはーーーーーーくしょん!!!って感じでこのクソ花粉の時期に思いっきり花粉をくらっているスーパー花粉症の私はカワマンです。

img023c6cbczik3zj

 

この花粉の大群を見ただけでなんかむずむずしてきちゃいます・・・

目も開かねー、鼻がイカれてて味もわかんねー、くしゃみ止まらず、熱っぽい・・・

 

花粉にイラつきすぎて国外に逃亡したいですほんと

 

数年前にフェイスブックで、花粉撲滅会みたいなの見つけて、俺の願いよ届け!お前らに託したぞ!!

つって3000円寄付したんだけど、頑張ってんのかな・・・

 

日本中のスギ伐採運動を応援します!!

 

さて花粉の話なんてどうでもいいんですけどね、今回1年ぶりに紺野健太郎さんの投資相談に行ってまいりました。

 

面談料は2時間で5万円。昨年と合わせて10万円払っていることに・・・(;´・ω・)

 

けど今回も実のある話を聞くことが出来ました。

 

場所は前回と同じ六本木ヒルズの51Fの喫茶店・・・ではなく高級カフェ

 

前回の面談について気になる方はこちらからどうぞ

 

紺野健太郎さんの投資面談に行ってみた感想【口コミと評判】

 

今回は二回目ということで、挨拶もそこそこに、2016年に買ってきた物件の紹介と、今後のことについてお話を聞いてきました。

 

そもそも今回二度目の面談を決めた理由というのが、昨年の面談の際に、明確な目標設定をして、それに向かって逆算して取り組もう!

 

ということを教えていただきました。

 

そこで僕のたてた目標が来年(2017年)の夏までにCF100万円!!

(紺野さんの運営するCF倶楽部定義のCFで。家賃ー(固定資産税ー返済)=CF)

 

これを目標にしますと言い残して、1年半でそれが達成できたらなかなかすごいですよーなんて言われつつ

 

のらりくらりとやってきた結果、なんと2月に購入した横須賀の物件で、現況家賃でのCF100万円を達成いたしました!!!

 

lgi01a201310260400

 

しゃー!!!!!

 

予定よりも数か月も早くここまで来れるとは、去年の今頃はまさかまさか思ってもいなかったのですが、それを達成したら、また次の道が見えてくると思うので、よかったらまた来てくださいとのことでしたので、約束通り特攻してみました!!!

 

住宅ローンの使い方とタイミング

僕の質問の一つだったんですが、会社員であるうちに、住宅ローンはやはり使っておいたほうがいいのか?

 

という疑問が一つありました。属性有利がなくなると、住宅ローンが引きづらくなるということと、単純に低金利なんで物件があるならばやっといたほうがいいのかなぁと迷っていました。

答えとしては、物件があるなら構わないけど、無理して今やる必要はなく、今後退職したとしても法人作って、そこから役員報酬を受け取ったりして属性を戻していくそのあとでもいいんじゃないの??ってことでした。

 

あと、やるなら大手銀行のほうが確かに金利面ではいいんですが、それよりも今後も収益物件を買っていく予定なんであれば地元の信金との繋がりを持っておくのが大切ということです。

 

 

信金、信組の使い方とメインバンク

まだもう少しサラリーマン属性を使ってのアパートローン自体はひけるんですが、これが頭打ちになったあと、どのようにして拡大をしていくか

 

これに関しては、信金、信組との付き合いが欠かせないことだそうです。

 

信金、信組と言っても数えきれないくらいの数があるのでなにからなにまであたるのはなかなか難しいですが、まずは自分の住まいの近隣エリアにある金融機関を洗い出して、ローラー作戦です。自分の欲しい物件に近い物件を当てていって、どこまでなら融資が出るのか?どのような物件がいいのか?

 

どんどん聞き出して言って、自分の方針と合う金融機関を開拓していくことが最重要だそうです。

 

目安としては、木造、軽量鉄骨などの築古物件でも20年程度の機関がとれるようなところはいいかもしれません。

 

僕の住まいのエリアで具体的に聞いてきたところだと

神奈川信金

東京ベイ

小松川信金

埼京信金

朝日信金

大東京信組

西部信金

第一勧銀信組

 

あたりでしょうか。ある程度のつながりができると優良顧客として、無担保枠を用意してくれたり、積極的に借り換えの提案をしてくれたりといいことがあるようです。そういう意味でも前述した住宅ローンを信金などで使っておくのは強いかもしれません。

 

公庫の使い方

今年に入ってからは公庫も引き締めが強くなっているという噂も聞きます。

 

公庫があまりに不動産に対する融資を行っているため、一般の金融機関の枠を圧迫していて、金融庁が指導したなんていう話も聞きます。

 

そんな公庫ですが、属性をあまりみなかったり、無担保枠があったり、エリアが関係なかったりとメリットがたくさんありますがその中の一つとして、公庫で買っている物件の融資を他に借り換えたとしても次回同じように付き合ってくれる。ということです。

 

他の金融機関であれば、借り換えすると次回融資はあまり前向きではなくなることがほとんどだと思いますが公庫の場合それがないので、自分のメインバンクを作ってしまうか、新しく融資してくれるような金融機関が見つかれば、公庫の物件をどんどん借り換えして、公庫の融資枠を空ける方法があります。

 

これをどんどん繰り返すことで、半永久的に(言い過ぎか)繰り返し物件を買い増していくことも可能であると言っていました。

 

それを聞いて、僕も群馬県の物件融資を群馬銀行に借り換えができないか、打診してみようと思っています。

 

 

 

その他にもいくつか聞いたのですがこれは僕個人の話になってしまい、あまり再現性があるものではないですが、属性が足りない方や、こんな物件買っちゃったけどどうしよう!!という方、またはいくつか物件を所有していてその先の展望が見えてこない方などその人の状況に合わせて話を聞いてくれるので、間違った物件をつかんだりするんであれば、自分より先を言っている人の意見をマンツーマンで聞ける面談は僕はありだと思っています。

 

 

紺野さんからは、そこまでわかっていればもうこれで次に面談来る必要はないですねと言ってもらえました。

 

嬉しいですね、僕も追い抜くつもりでやります!いつか一緒にどっかに旅行でも行けたらなぁなんて思います。

 

昨年の面談の時はまだ一つも物件をもっていない状態でも面談だったのでほんっとうに右も左もわかっていなかったですが、今では話も飲み込めるし言っている意味も理解できます。自分の成長の確認にもすごくなったと思います。

 

ありがとうございました。

 

今回は以上です!!!!!!!!!!!!!

 
kaizokuoh_LI


不動産ランキング

おもしろかったら押してみてください~おねがいします

アクセス解析

無料で不動産の勉強ができる教材

0円から始める不動産投資

無料で勉強できるものはなんでも活用して、最初はガンガン知識を入れるべし!

興味はあるけど不安!!という方に!!あなたの状況に合わせて相談に乗ってくれます! まずは相談してみましょう。

不労所得2000万円になった会社員の真実

実際に家賃収入2000万円にまでなったサラリーマンオーナーの軌跡がわかるDVDです。

失敗しない為に!!現役不動産投資家に無料相談

不安な方へ!まずは現役投資家に実際に相談してみよう

      2017/06/20

 - 不動産投資のセミナー・面談