カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

不動産投資にかかる税金 ~保有・賃貸編~


やぁどうもこんばんは~!!!

 

今日はですね、高崎の物件に一室空室が出てしまったんですがその部屋が一か月ちょっと空室だったんですが、管理会社からリフォームの提案をもらいまして、ちょっと募集の打ち合わせがてらで明日見に行ってきます。で、せっかく群馬に来たんで、ついでに伊香保温泉に来ております~!!♨

 

ひゃっほー!!!♨

※画像は伊香保温泉とは一切関係のないただのサルです。

 

 

伊香保の温泉街です。いや~気持ちえ~~

 

さて、そんな感じでまったりしてるんですけどね、今回は前回に引き続き税金のことについて、旅館から更新しております。

ばっちり勉強しておきました!!

 

では行きましょう。

 

固定資産税

これはよく聞いたこともあると思います。自己の住居用住宅でもありますもんね。

 

不動産を所有している限り毎年毎年支払わなければならない恐ろしいやつです。

ポイントをまとめました

 

●毎年の1月1日時点での不動産の所有者に対し、一年分の固定資産税がかかる。

●もし、1月1日以降、年の途中で譲渡、売却した場合などは、固定資産税を日割りで計算することが多いが、これはあくまで売買代金に上乗せされたものであって、実際に税を負担したのは、1月1日付の所有者となる。便宜上、日割りで算出して、税額分のお金を支払っているということで、単なる売買代金の調整である。売主側は、売却代金があがってしまって売却益が出ると、税金を余計に持っていかれるし、買う側は、固定資産税という必要経費じゃなく、単純に購入代金が増えたということになるので、どっちもおいしくないと思います。どうにかなんなんいんすかね?

●市街化区域内の土地、家屋は都市計画税も課税される。

●土地の評価方法は三つある

⑴毎年3月に国土交通省から発表される公示価格

⑵相続税や贈与税を算出するために国税庁が定めている相続税路線価

⑶固定資産税

割合として、路線価は公示価格の約80%、固定資産税評価額は公示価格の約70%になるように設定されている。

なので固定資産税評価額を70%で割り戻せば公示価格の金額を算出することもできる。

公に評価されているのはこの三つだが、実際に取引されている価格を実勢価格という。

今の相場状況的に、よほどの田舎じゃない限りは実勢価格のほうが高くなることがほとんど

 

不動産を賃貸した際の所得税、住民税

はぁ、サラリーマンの給料から払っとるやんけそれ・・・

 

と思ったらまだまだ甘い。税金は思いつくものすべてにかかります。むしろ普通思いつかないところにすらかかります。

学べば学ぶほどほんと良くできてると感心しますね。ファイナンシャルプランナーの資格でもとりたいわ。

 

さてこの所得税、住民税ですが、その名の通り「所得」に対してかかります。

不動産を賃貸したことにより得られた収入から、それに要した必要経費を引いた金額が不動産所得となります。

しかし、不動産賃貸業以外にも収入がある人(別の事業や、サラリーマンの給料)はその合計額(総所得金額)から所得税、住民税額が計算されます。

 

でも、このすべてに課税がされるわけじゃなく、様々なところで控除があり、それを差し引いた金額に税が課されます。

 

この項目のここからさきほとんどは「経費」と「控除」の話になりますが

 

普通のサラリーマンでもいろいろ引いてくれてますよね。

基礎控除、社会保険控除、配偶者控除、医療保険控除、あとなんかそんな感じのやつです。

生命保険控除とか扶養控除もそうか。

減価償却費

あと、お金は出ていかないのに引いてくれる経費として減価償却費があります。

不動産の勉強をしている方なら大体わかると思いますが、減価償却費の意味もよく知らないまま物件を買った僕みたいなノーテンキな人もいるかもしれませんので、ちょーーーーー簡単に言うと、物の価値の話ですね。

 

建物や、室内のもの、車とかもそうですが、ものは劣化します。劣化するということはそのものの価値は時がたつにつれて減少していきます。

極端に言うと、買った瞬間にその買った金額が経費じゃね?って話なんですがそれを初年度に全部引いてしまうと、その年だけ所得が鬼ちっちゃくなっちゃいますよね。なので、そのものの材質や性格によって、使える年数決めといて、何年間かに分けて、経費計上しましょうよってことです。

うわ、わかりやすっ

不動産賃貸で使う可能性のあるものでいうと

木造の建物 23年

軽量鉄骨造の建物 27年

鉄骨造の建物 34年

RC造の建物  47年

照明器具  6年

システムキッチン 建物の年数と同じ

ガスコンロ 6年

エアコン 6年

ガス給湯器 6年

便器 15年

洗面台 15年

 

こんな感じですね。ただ、あくまでもこれは法定耐用年数であって、実際の寿命の目安とは関係ないです。実際に木造で50年以上の物件なんてざらにありますし、物件の調査に行ったときなんかに、ビビるようなエアコンもたまに見ます。ただ、上記のうちの大体は修繕費として計上していくものが多く、一定の金額以上のものとなって減価償却資産となり、減価償却により経費に計上されます。

青色申告

ここも、メリットが多いので、とばさずにわかりやすく、かつクソ簡単に説明していきます。細かい気になったとこは調べてくださいww

青色申告というのは正確な帳簿の記載などを条件に各種の税法状の恩恵が受けられる制度で、税務署に指定の申告書をだせば出来ます。出さない人は勝手に白色申告者になります。しかしこの白色申告、これも平成26年度から帳簿の記載が必要になったらしいです。

え、じゃぁ一緒じゃん、なにが違うの?そう思ったそこのあなた!!

そうです。

同じなんです!!!

大きなメリットは三つあります。

❶青色申告特別控除

不動産賃貸業が事業的規模であれば65万円の控除がうけられます。なんでかは知りません。

事業的規模の判断基準とは5棟10室と言われています。

戸建てなどの独立家屋であれば5棟、アパマンであれば10室以上というのが一つの目安です。

この、事業的規模に満たない人、もしくは複式簿記とかつけてらんねーわぼけ!!

という人は10万円の青色申告特別控除が得られます。

 

❷純損失の繰越控除

不動産賃貸業による、不動産所得が赤字の場合には、まずほかの所得と損益通算されますが、それでもまだ控除しきれないくらい損失でてるんだよ~ぴよぴよ~🐤という場合、白色申告だと、その損失はなかったものとして扱われますが、青色の承認を受けている場合はこの損失を翌3年間にわたり繰り越して、各年の所得と相殺することが出来る

 

❸青色事業専従者控除

通常、一緒に生活してる身内(生計を一にする親族)に対する支払いは必要経費にはできない。しかし、事業的規模の不動産所得について青色申告の承認を受けている場合にはなんと!!この身内への給与の支払いを必要経費に算入することができちゃいます。給与の支払い予定額を記載した「青色事業専従者給与に関する届出書」を原則としてその年の3月15日までに税務署に提出する必要があります。今年の分はもうおとといすぎちゃったので、まだの人は残念ながら来年ですね。ちなみに僕は生計を一にする親族は特におりませんので・・・・出してません泣

 

以上が青色申告をした際のメリットです。出すか出さないかだけでこんなに違っちゃうなんてぼんやりしてた事業規模のそこのあなた!!今から税務署へ!!

 

という説明を、事業が開始してから2か月以内に提出しなければその年はもう受け付けないというのを知らずに、昨年1年間、白色申告者として過ごしてきたワタクシカワマンがさせていただきました。よろしく。

 

事業税

次、上記で説明した、事業規模の不動産賃貸業についてかかる事業税。

個人で行ている不動産所得の事業税に関しての計算方法

(賃貸料ー収入ー経費+青色申告特別控除ー290万)×5%

法人の場合も所得に応じての事業税がかかってくる。

 

法人化して、オーナー(自分でもほかでも)に役員報酬を支給することで、事業税の負担を軽減できる。

 

個人の場合は290万がひけることと、青色申告特別控除があり、法人にはこれがないので個人のほうが有利に思えるが、法人化して、役員報酬を支払ったあとの課税所得が0なら、事業税の負担はなくなるので、法人のほうが有利になる。

このことから、不動産所得の金額が少ないうちは個人事業のほうが有利

不動産所得がおおくなってからは法人のほうが税金面では有利になる。

 

多い少ないって、じゃぁいくらなの?

目安のラインとしては、年間の不動産所得が420万円を超えてくるのであれば法人のほうが、それ以下なら個人のほうがいいです。

 

あくまで目安です。

 

今回は以上になります!!!

 

いやほんと税金て調べれば調べるほどわんさか出てきちゃって大変ですよね・・・

事業的規模以上になってからは、税理士さんにお願いして、申告などやってもらったほうがいいと思います。

小さい規模であれば、仕組の勉強にもなるしいいかもしれませんが、そこそこの知識がある人でない限り、自分では追いつきません。

僕の場合は細かいの嫌いなのと、いきなり初年度にいくつも物件が増えてわけわかんなくなりそうだったんで、税理士さんにお願いしています。

 

さて、今日はとんでもない量の花粉が飛散しまくっている伊香保温泉街からお送りしました。

 

※伊香保温泉とかわまん

ではまた!!


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      2017/06/20

 - 不動産にかかる税金