カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

Los Angels の不動産投資業界について


こんちは~どうもカワマンです!!

 

実はですね、先日、有給休暇を使いまして、WBC日本代表の応援にロサンゼルスまで行ってきました!!

 

 

こっそり日本のテレビにもチラホラ映ってました!!ww

 

やっぱり現地は違いますね!!結果は残念でしたがかなり熱をいれて応援してきました!!

 

さて、そんなLAですが、向こうの不動産事情ってどうなのかなぁ?って気にはなっていたんですが、今回は具体的にいろいろ調査に行ったわけではないんですが、ちょこっと現在のロサンゼルスの不動産市場について調べてみたので記事にしてみたいと思います。

 

内容に関しては、自分もやってるわけじゃないですし、自分の中での確認という意味もあります。

特にオススメというわけではありませんが興味あれば読んでみてください。

 

いろんなやり方がありますよね。

 

海外不動産投資をする目的

まずはロサンゼルスどうこうという前に海外でする不動産投資の目的についてまとめました
❶キャピタルゲイン
将来の土地や経済全体の値上がりを期待し不動産を取得します。今現在の日本での不動産投資はキャピタル狙いの投資は昔に比べて少なくなりました。バブルの頃は買えば間違いなくあがる!!と踏んでどんどん高騰していたのはキャピタル狙いが原因ですね。
投資先として新興国の経済成長を期待し投資をするか、先進国の安定感のある成長に投資するかは投資家によって判断が分かれるでしょう
❷インカムゲイン
今現在僕や、日本の不動産投資家の多くはこちらですね。購入した不動産を家賃収入を得る目的で賃貸に出し収入を得ます。維持費や借家人とのやり取りなど長期的運営を考える必要があります。購入する物件選びも重要ですが、管理・募集を委託する業者選びも重要なのは、日本でも変わらないところですね

 

❸節税

節税を目的とした不動産取得。特に節税効果の高いものでは建物価値、これは日本よりアメリカの建物の方が高比率で評価されます。日本の居住者(永住者)である限り、アメリカで所有する不動産から生じる経費・利益等は日本国内にて所得税申告が行われるため、日本と比べてかなり高い減価償却費用を計上することが可能なため節税につながるようです。

❹リゾート物件

リゾート地での自己利用を目的とした不動産の所有。自身が利用していない期間はホテルとして運用を委託し、維持費などを賄うホテルコンド投資が人気です。

❺資産のリスク分散

円だけでの資産形成ではなく、外貨を組み込みリスクを分散させます。また、金融資産だけでなく、実物資産である不動産を所有することにより、資産ポートフォリオの最適化を図ります。

 

❻永住権の取得

 

日本以外の国での永住権を取得するために不動産を取得する。ほとんどの国では投資家ビザの制度があり、ある程度の投資をすることで永住権を取得することが可能になるみたいです。

 

ロサンゼルスのいいところ

今回、LAとサンディエゴに1週間ほど滞在してましたが、実は僕10年くらい前に2か月弱くらいロサンゼルスにアパートを借りて住んでいました。

そのときは1か月300ドル、シャワートイレ共同のワンルームのボロアパートに住んでたんですが、当時でもかなり安めの値段設定であったと思いますが、そこを調べてみると今は1か月450ドルで貸してるみたいです。以前より10年、築年数が建っているにも関わらず10年前よりも約1.5万もワンルームを高く貸せるなんて日本にはなかなかないと思います。ということは、すぐにおわかりかもしれませんが、アメリカ全土で人口が最も多いカリフォルニア州は3700万人が住んでおり、今でも年間36万に近いスピードで人口が増え続けています。人が増えれば賃貸需要も上がり、相場も上がります。

今回は、ホテルを自分でとって宿泊していましたが、正直結構高かったです・・・今回一人でしたし宿はたいしてこだわらないので、ダウンタウンのリトルトーキョーという日本人街のエリアのシャワートイレ共同のところに泊まりました。一応ドミトリータイプではなく部屋は個室ですが、それでも55ドルです。これ相場よりはだいぶ安いみたいですが

感覚の問題ですが、自分の感じでいうとこれはかなり高いです笑

普段一人で旅するときは値段の宿には泊まりませんが、普通の日本のホテルとか、ダウンタウンエリアの普通のホテルだと、一泊120ドル以下はほとんどないみたいです。

あとAppleやGoogle等の大企業の本社もカリフォルニア州に位置し、流行や最先端の技術が集結するイメージの州でもあります。今回もサンタモニカにあるgoogle社に興味があって行ってみたら、旅行者の見学とかやってないよって追い返されましたw

そんなカリフォルニアでも、特にロサンゼルスにはエンターテインメントの中心地があったり富裕層も多いことから、高い教育や文化水準を持つ地域が多く存在します。約27万人といわれる全米一の日系コミュニティーが、ロサンゼルス近郊のサウスベイ地区に位置していたり、最近トランプ大統領が掲げているメキシコとの国境問題なんかでも、壁できたりして行き来が難しくなる前に駆け込み移住者が多いのかもしれません。

メキシコまで車で3時間、日本人街、コリアンタウン、イスラム系、その他さまざまな人種が生きている街、ロサンゼルス。

それぞれの考えがあったり、やりたいことを尊重して共存している街、僕は結構好きです。

 

ロサンゼルスで不動産を購入する際にかかる諸費用

 

購入時にかかる費用

☆エスクロー費用  →現金の場合は購入金額の約1~2%

→ローンの場合は購入金額の約2.5~4%

 

☆ローン諸経費  購入金額の約1~3%

 

※エスクロー費用ってなに?

日本の不動産取引との大きな違いとして挙げられる「エスクロー」システム。売り主と買い主の間に立つ中立な第三者機関で、売買代金のやり取りや名義変更までの手続きを一括して行い、取引を監視するシステムです。
売り主は、エスクローの権利書と引き換えに入金が保証されており、一方で買い主は売買代金の支払いをする前に物件の内容についての調査や確認が保障されています。LAの不動産取引においては、このエスクロー会社の利用は必須となり、売り主と買い主の直接的なやり取りはないのが一般的。
エスクローによって、不動産取引の内容は各費用や手数料の明細などもはっきりと分かり、公正かつ安全でスムーズな取引が約束されています。
エスクローを開設してから、すべての手続きが完了するまで通常は1ヵ月程度。すごい安心制度ですよね。

なおこのエスクロー制度により(?)なのかわかりませんが、基本的に仲介手数料はないみたいです。

 

保有時にかかる費用

☆固定資産税  購入価格の約1.25%

☆管理費    物件によりけり

☆所得税    1累進課税 10~39.6%(連邦)

2累進課税 1~12.3%(カリフォルニア)

 

まとめ

人も増えてて、賃貸需要もあって、高く貸せて、じゃぁLA投資はありなのか?

 

っていうと、そうなると結局みんな欲しがりますよね・・・物件価格がすごいです。

日本で言うと、今の不動産投資が過熱した東京みたいに、値段が高い感じでなかなか手が出ません。

 

それでも、穴場のエリアだったり、水面下で安く買えたりするのかもしれませんが、ある程度の知識とノウハウが自分もしくは仲介会社にしっかりあって、取り組まないとどうしても怖いですよね。ある程度レッドオーシャン化してきているのであれば無理に手をだすことはないのかもしれませんが、単純に

 

ロサンゼルスにマンション持ってるよ!!

 

え?リゾート?

 

いや? 1棟まるごとっしょ!

とか言ってみたいんでそれだけで欲しいっすよねww

 

いつかは海外にも物件を~っていう感じで今回せっかくいったんで書いてみました!!


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      2017/06/20

 - 不動産投資の勉強