カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

物件購入時にしないといけないこと一覧


はいどうも~

 

カワマンです。

 

今回はですね、物件を購入した際に、僕がおこなっていることをまとめてみました。

 

 

毎回毎回なにやってたっけな、ってなるのもあって、今回自分も忘れないように徹底しようと思って、記事にしてます。

 

毎回これが困ったっていうのを教訓にして増やしたのとあとは本やセミナーで学んだことの総ざらいです。

 

 

大体この辺やっておけば間違いはないと思います。

 

 

管理会社選び

まずここからだと思いますが、それまでに知っているエリアで、すでに付き合いのある業者があったりとか、売買の仲介に入ってもらった会社がオススメという場合はそこをまず検討していくのが早いと思います。

 

そうでない場合は、まずはインターネット、グーグルマップで物件近隣の賃貸仲介店をピックアップ

順に電話をかけていき、条件を聞く。

①管理料  関東だと大体相場は5%です。群馬の物件を預けている管理会社は3%でやってくれているが、他でそれ以下の管理料でやっているところは聞いたことがないですが、結構言ってみると、特に町の不動産屋って感じのところは下げてくれたりもします。けど安いに越したことはないので3%を狙っていきたいですね

 

②他社による客付けはOKなのかどうか

これ、意外と知らない人いるんじゃないかと思いますが、自社付けのみしかやらない仲介の会社って結構あります。(フランチャイズなので店によってやり方も違うと思うが、エイブルは自社つけのみが多い気がする)

ここは、他社の客付けも認めてもらうように交渉しましょう。だめならそこは管理はやめたほうがいいです。どう考えても間口が違うので。

 

③他社の客付けがOKだった場合、ADは客付け業者にそのままいくのか?それとも手数料でとるのか?

これも結構会社によって違います。他社がつけてきてもうちが1か月分はもらいます、というところもあれば、うちは仲介手数料とらないんでっていうところもあります。もし聞ければこのへんで、営業マンへの個人バックの文化があるかどうかも聞いておければいいです。クオカードとかでも、直接のバックがあれば営業マンは動いてくれます。

 

④客付け力

ここが一番重要です。仲介実績や管理戸数などをきいたり、正直にぶっちゃけ自信がありますか?って聞いちゃってもいいと思います。ここが弱いところは、どんなに丁寧で、対応が早くても、だめです。客付けがなにより優先です。

 

火災保険に加入

ここは、仲介会社自体が保険の代理店をやっているケースや、もしくは代理店を紹介してくれるケースなどがあります。エリアの特徴などから、どこまで加入するかを選びましょう。どれが水災でどれが風災とかって意外と全然わからないので勉強しましょう。破汚損など細かいところもなるべく多くつけておきたいです。火災保険はかなりの場面で使えます。(すいません偉そうに言ってまだ使ったことないけど)

物件を購入したのが競売などで、仲介会社などがいない場合は、直接保険代理店に依頼します。メールで物件の登記簿と決済日を送ればあとは向こうから連絡が来て、提案など段取りをしてくれ、申し込み記入用紙を送ってくれるので、返送するだけです。

 

 

 

プロパンガス会社切り替え

購入した物件のガス会社が、最近切り替えてメンテナンスしてほとんどのものは償却してないっすよ!!って場合以外は、ガス会社はほとんどの場面で変えたほうがお得です。大体のケースが地元の会社と昔からつーつーでやってたような感じですが、今は競争が激しいので新しく切り替えたガス会社から様々な特典がうけられます。

給湯器交換、メンテナンス、カメラ付きインターフォン、エアコン、温水便座、コンロなど。いろんなケースがありますが、結構つけてくれたりします。

 

で、これってなかなか自分で全部連絡して見積もるのって大変だと思います。しかも、ガス会社って、その会社同士で、うちはそこの会社からの変更はうけられません。とか、内々のルールがあります。まぁ要するに縄張りというか、付き合い的なものだと思いますが、それって、関係ないこっちからは調べることもできません。そういったことを比較して仲介してくれる会社があります。しかもその会社、今の入居者のガス代も、現況より数%絶対に安くしてくれます。

 

オーナーにとってはメリットしかないです。と僕は思ってます。

もしも、ガスの切り替えで迷っていたり気になる方は、コメントからでも連絡をくれれば直接ご紹介しますので、連絡ください。

 

近隣の賃貸仲介会社にヒアリング、営業

近隣の仲介会社にできれば直接行って、挨拶交換。物件の所在地にもよって遠方の場合もあるかもしれませんが、できれば、一発目は実際に行ったほうが絶対にいいです。菓子折り(なるべく多く入っていて安いやつ)を持って、名刺もできるだけインパクトのあるものを作って、いざ特攻!!

このお菓子は、帰ったあとも、他の営業マンに社内の会話で、

「あれ?このお菓子なに?」

「あぁ、それ、ハイツ〇〇のオーナーさんが今日来ておいていったんだよ」

 

これだけでもほかの物件より話題にあがれば得だと思いませんか?

 

で、実際に行った際に聞くことは、適正家賃、ライバル物件の情報、募集条件のアドアイス、営業マン(できれば全員)の名刺をもらいましょう。

 

ここで営業マンの名刺をもらっておき、リスト化して、営業メールを後日一斉送信します。とにかく営業マンに物件の存在を忘れさせないようにする。これしかないです。はっきり言って、自分にメリットなかったら知らない地方のオーナーとか顔合わすこともないし、動きません。ていう僕みたいなクソサラリーマンばかりじゃないでしょうがw メリットはやはり与えないと。とにかく営業して必要なら個人バック攻撃です。

 

修繕、リフォーム業者の手配

これは購入時店ですぐに必要であればですが、大体の場合は管理会社の付き合いのあるところを紹介されたりすると思いますが、自分の得意エリアの場合はいつも使っている業者を頼んだほうが確実に安いし、仕事もしっかりします。この付き合いを各地でいかに作っていけるかが勝てる秘訣の一つかなとも思います。

 

清掃会社を頼む

これは管理会社でも結構やってくれたりするが、面積と頻度で価格が決まっていたり、一戸あたり〇円という場合があったりしますが、基本的には管理会社に頼むと割高です。しかも仕事が粗いこともある。

特にオーナーが遠方だと?なのかもですが、僕がひねくれてるだけかわかんないですけど、僕ならさぼりますもん…

 

管理会社とは別に、清掃専門業者もありますが、僕のオススメは、ダントツでシルバー人材センターです。

 

たまに月一回とかだと受けてくれない市町村もありますが、大体2000円~3000円くらいです。それに仕事をきっちりやってくれます。特におばあちゃんのほうが頑張ってくれてるので助かります。一回お礼でもしたい…しかも意外とスマホ使えたりして、ちゃんと清掃後の写真もとってくれたりします。オススメです。

 

共用部の電気水道料金の切り替え  口座引き落とし

これ、地味にめんどくさいっす…

 

カード払いもできると思うのでカードですると、ポイントがお得ですね

 

エレベーターのメンテナンス

僕の物件はまだエレなしなんですが、ある物件を買った方はここも必要になってくると思います。高いよねーエレベーター

 

 

 

 

 

とまぁ、購入が決まった後にやるルーティン的なことはこんあところだと思います。

あとはその物件と所在地によっても違いますが、ここら辺は絶対にやっておいて損はないと思うのでみなさんもぜひやってみてください!!!

 

 

ルーティン!!!大事だよ!!

 

 

ではまたー

 


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      2017/06/20

 - 不動産投資の勉強