カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

不動産投資でのメリットとデメリットの確認はこちら


どうも~こんにちは。

 

カワマンです。

 

 

不動産投資をやっていくにあたって、様々な場面で選択がせまられる場面が出てくると思います。

 

今日は、そういった判断を迫られる場合に、実際に一つ一つについてのメリットとデメリットをじっくり考えてみようと思います。

 

勉強熱心やなおれ

 

不動産投資自体についてのメリットデメリットではなく、実際に投資をしている中での判断基準についてです。

 

自分自身の確認のためにも、判断に迷ったときにメリット、デメリット、収益見込みとリスクのバランスを考えながら判断できる投資家になりたいもんですね。

 

投資する建物、土地について

 

1棟物アパート、マンション

◎メリット

戸数がとれるために、区分や一戸建てよりも空室リスクの分散につながる。経営の安定

室内や共用部の内装など、大家側の工夫でテナントや駐車場に比べ家賃が上がる可能性があったり、入居促進が出来る可能性がある

×デメリット

立地と築年数により売上が大きく変わってしまう

新築アパートの増加などによる影響で、共有過多。競争が激しい ※相続税対策の田舎の新築乱立・・・泣

 

駐車場

◎メリット

設置費用が安い

解体も安い

時間貸しの場合は回転率のため、立地を間違わなければ、利回りを上げられる可能性がある

時間貸しの場合は契約の手間がない。仲介手数料等もない

手間がかからない

×デメリット

メンテナンスコストがかかる

建物に比べ節税効果でみると薄い場合がある

なんとなく上建てないともったいない気がする

 

 

テナントビル

◎メリット

レジデンスに比べ、高利回りが期待できる

一度契約が決まれば、管理が楽

内装変更で住居などに転用もできる

一般の生活よりも細かい修繕や設備の不具合がでにくい。(飲食業の場合はその限りではないかも)

×デメリット

高利回りが期待できる反面、一つのフロアに対する家賃設定が高く想定されるため空室リスクが上がる

景気に左右される。不景気の状況が続くと入居付けに苦戦する

立地や利用者に制限されやすい

 

借地

◎メリット

土地を貸しているだけなので、手間が全くない

リスクが少ない

更新料がもらえる

貸地でも、うわものが建っていれば、更地状態よりも固定資産税、相続税が安くなる

×デメリット

土地は貸したら帰ってこない、と言われるだけあって、期間が長かったり、切れてもすんなり帰ってくるとは限らない

気が変わっても、長い間自分の好きなように出来なくなる

他の投資に比べ、土地活用としての収入は低い

 

※借地に関しては周りにもやってる人が全然いないんで、ちょっと判断が難しいのと、わざわざ投資用で土地を購入して借地で貸す人はいないので、ちょっと例としてはズレてます。土地を持ってる人の有効活用の一つとして

 

単身か、ファミリーか

 

ワンルーム

◎メリット

同じ建物面積でもファミリーに比べ戸数を多くとれるので投資効率がいい場合が多い

リフォームの際のコストが安い

立地によるが、都心や駅地下の場合は駐車場スペースがいらない

×デメリット

共有過多になりやすいため入居者の競争率が高い

入居期間が短くなりやすい

あとから間取りの変更ができない

孤独死などの場合、発見が遅れる

 

ファミリー

◎メリット

2DK→1LDKなど、流行によって間取り変更ができる

入居期間がワンルームに比べ長い

×デメリット

間取りを大きくとるため投資効率が悪い

駐車場が必要なケースが多い(土地を余計にとる)

リフォームにコストがかかる

 

 

一棟か、区分か

 

一棟もの(戸建て、アパート)

◎メリット

区分に比べ担保力が強いので融資を受けやすい

建て替えが所有者の判断でできる(土地建物の所有者であれば)

アパマンの場合は戸数が複数あるので空室リスクが少ない

 

×デメリット

修繕費はすべて負担しなければならない

戸数が複数あるためトラブルも多い

すぐに現金化しづらい

区分

◎メリット

分散して区分所有することで天災などのリスクを軽減できる

現金化しやすい

一棟よりも少額の資金でも始められる

一棟ものよりも少額のため、都心に持つことでリスク 分散ができる

 

×デメリット

担保力が弱く融資を受けにくい

自身の判断で建物自体の建て替えができない

空室リスクが高い

管理費、修繕積立金が家賃に対して20~30%かかる

資産増加に対して時間がかかる

 

地方か、都心か、地元か

地方

◎メリット

価格が安い=利回り高い

工場や、大学があれば特別な需要がある

地方に複数あれば、天災リスクが分散できる

地方のうまいもんが食える。温泉も入れる

地方に友達ができる(おれだけか)

 

×デメリット

担保価値が都心部に比べて低い

不動産業者が少なく、募集営業がしづらい(そもそも遠すぎたら行くこともできない)

人口減少地域では空室率が高い=家賃下落につながりやすい

トラブルの対応が自身ではむずかしくなるので、自主管理ができない

観光地が近くにないと行ってもつまんない

 

都心部

◎メリット

地方に比べ担保価値が高い

不動産業者が多いので、賃貸募集など営業がしやすい

同じ理由で修繕などの価格競争もさせやすい

空室率が地方に比べ低い

 

×デメリット

購入価格の上下幅が景気や不動産に対する融資姿勢や流行で大きく変わりやすい

価格が高いので利回りが低い

競争過多なエリアもある

 

地元

◎メリット

トラブルがあったときに対応しやすい。

ので、自主管理ができちゃう

土地勘があるので営業しやすい

知り合いとかコネが使えたりする

※地元に持ちたい

×デメリット

天災などのリスク分散ができない

トラブル対応の直接の窓口になるので対応が大変なことがある

 

 

こんな感じでしょうか!!

 

他にもいろいろ投資するにあたって比較というか

 

それぞれ物事には相反する表と裏があるはずなので、それをよく見極めて判断していくことの繰り返しだと思います!!

 

100%儲かる!!っていうのは犯罪か天才しかいないんで、普通は儲けを出そうとか、おもしろいことやってやろうとか思ったら

 

それに対するリスクだったり、時間だったり、なにかしらトレードがあります。

 

しっかりと物事の表裏を見極めて勝ち組投資家になりたいっすね!!!

 

まぁ表から行き過ぎてもつまんないんで、アウトローから攻めようかな!!

 

よかったらこちらの記事もどうぞ

 

不動産投資をスタートできない!最初の一歩が踏み出せない方へ!!

不動産投資を始めたい人の行動量と意識。

 

 

ではまた

 

 


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      2017/07/22

 - 不動産投資の勉強