カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

積算価値についての考え方  なぜ積算価値を見る必要があるの?


こんにちは~!!

 

今日も元気に不動産!!

 

あちーっすね~・・・

 

あちーけど僕は冬よりも夏のほうが大好きなんで、毎日かんかん照りで最高です

 

で、今日は積算価値に対しての考え方についてっすね。

積算価値って、最初よくわかんないけど、結構大事っぽいっすよ!!

覚えておいたほうがなんかいいっぽいっすよ!!

 

 

積算価値

これはですね、要するに金融機関が物件を評価するときの基準の一つですね。

簡単にいうと、対象物件の

土地の価値+建物の価値=積算価値

 

なんすね。で、この評価方法を「原価法」っていうんすけど、ここはまったく覚えなくて大丈夫っすね

で、積算価値を算出するための計算方法なんかもちゃんとしたものがあるんですが、今回のテーマは

 

積算価値がなぜ大切なのか  なので、積算価値の算出方法についてはほっときます。

 

よく業者さん、営業マンから、「いや~旦那!!ぐへへ!今日もいい物件が入ってますぜ!!なんとこの物件、月のCFが〇万円も出まっせ~!!買いでっせ~!!!」 なんていう営業トークがよくあると思いますが、ちと待って

 

ここで積算価格を全く考えないで、収益だけを見て進めている場合もあります。

そうすると、収益的にはよく見えたとしても積算価値(土地と建物本来の時価)からは乖離があることもあります。

収益はよく回っているけど、土地の価値が対してなくて、建物の耐用年数が切れている、みたいな場合ですね。

(土地の価値は基本的には相続税路線価から算出されます。)

その場合、積算価値をあまり重視せず、収益価値(収益還元法)での判断を重視する金融機関の場合

評価額と売価の乖離が少なく、融資は実行されるケースがあります。

 

しかし、他行は収益還元法で物件評価をしているとは限りません。

 

ということはどうなるかというと、

売却がしづらくなります!!!

 

なぜ売却しづらくなるのかについて、もう少し詳しく説明すると

 

自分が、収益還元法の評価において銀行から融資を受けて購入した物件を売却する際

 

 

 

 

他行の、原価法で評価を出す銀行の場合は、積算価値が低いので、評価と売価の乖離が大きくなり、融資が出ないかもしくは多くの自己資金を出さないといけないレベルじゃないと額が伸びません。

 

ということは、

 

買える人→ 自己資金が豊富

金融機関→ 積算価値を重視せず、収益で見る金融機関

 

のどちらかもしくは両方でかる必要が出てくるため、買主が絞られます。

 

買える人が少ないということは買い手側にライバルが少ない状況なので、値段はたたかれますね。

みんなが買える物件(積算も出てて収益も出る好立地の物件)は当然、みんな欲しいので値段は上がります。

みんな買えない物件(積算出ない、自己資金必要、悪条件揃い)などは値段下がりますね。

 

経済と一緒です。

 

ここ最近はご存知の通り、不動産投資熱が過熱し、物件価格が高騰しています。

 

なので、利回りが高くてさらに積算価値が高い物件というのはあまり出てこないか、川上で情報強者につかまれてしまい、エンドや初心者には流れてくることはありません。

 

ですがそれでも積算価値は意識して物件をみるべきです。

キャッシュフローだけを見てS銀行から地方に高金利で融資を一発目に引くと今説明した内容で出口が厳しだけでなく、信用棄損状態になってしまうので、2棟目以降の規模拡大も厳しくなってしまいます。

 

さらにいうと僕の場合は築古物件が多いのもあり、積算でも特に土地の価値に重点をおいています。

 

最悪土地値物件なら出口はどうにかなると思っています。

 

積算価値の目安の一つとしては、自分が売却を考えるタイミングで(1棟目から、売却まで見据えて買えたらすごい。おれ全然考えてなかった)

 

残債 よりも 積算価値が高くなっている

 

ということが望ましいと思います。

 

そうすると、売却の際にも、残債が残ることがないので柔軟に対応もできます。

 

 

 

 

 

 

本日は以上、なぜ積算価値を気にする必要があるのか?でした。

 

では

 

 

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      2017/08/03

 - 不動産投資の勉強