カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

不動産競売 特別売却物件を入札し、買受人になったらしなければならないこと



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こんにちは!!

夏の暑さもだいぶ抜けて、けっこう涼しくなってきましたね~

 

すごしやすいですけど、僕は夏がかなり好きなんでちょっと寂しくもありますね・・・

 

さて今回は、不動産競売における特別売却物件を落札したあとにやるべきことをシェアしようと思います。

 

えー僕は6月に埼玉県内の戸建て物件の競売に参加し、落札しました。この際、思ってたよりも結構やることが多かったりしたんで、買う前の方がいたら参考になればと思います。

※なお、今回の記事に関しては、競売物件を買うことのリスクについてや、競売での融資や調査などのテクニカルなことは省いて、入札~落札、実際に所有権が移転するまでにすべきことについてを書いていこうと思ってます。以上のことに関してはまた別の機会に書いていくかもです。あと、普通の競売物件の入札方法とは少し異なります。それについてもまた書くかもしれません。

 

特別売却とは

特別売却ってのは、期間入札が行われても、落札されなかった物件を競争入札の方法をとることなく、売却期間内に最初の買受けの申し出をした人に売却基準価額以上の申し出価額で売却するという方法のこと。

 

要するに、わかりやすくいうと、オークションで売れ残ってしまった物件は、期間を決めて入札して一番高い人ー!!じゃなく、一番早く買受可能価額以上の値段で入札をした人に売りますよ!!ってこと。要は早いもん勝ちってことですね。もしも特別売却公開日に同時に複数人が希望した場合は額の高い人ということになります。

まぁ他の人が見送った物件なんで、いろいろ問題のあることがおおいですw

 

入札方法

特別売却の物件は、特別売却期間のうちは裁判所があいている日はいつでも買受申し込みができるようになっています。早いもの勝ちなので、裁判官が認めたら、買受人には確実になることが出来ます。特別売却開始日は9時半から入札が出来るので、この時点で他の人と被った場合は入札金額の高い順になることもあるようです。(特売で最低額より高い金額つける人いるのかな?)そのほかでは、くじ引きにする裁判所とかもあるみたいです。

入札に必要なもの

法人の場合は資格証明書、個人の場合は住民票、法人個人どちらにしても代理人の場合は代理委任状を提出します。それと同時に裁判所が定めている一定の買受保証額を収める必要があります。大体の裁判所は最低売却価額の2割が保証金になっています。

それと、これはもしかしたら裁判所によるのかもしれませんが、僕が行った埼玉県内の裁判所では、特別売却の場合は振り込みは受け付けておらず、お釣りもなしで、直接裁判所に行かなければなりませんでした。期間入札と同じく振り込みありにしてくれたらよかったですけど・・・これに関しては裁判所によってもしかしたら対応も違うかもしれません。直接確認してもらったほうが間違いないと思います。

 

買受人になったあと

売却決定期日通知書

買受申出をして、保証金を支払ってから、2~3日後くらいに裁判所から売却決定期日の通知書が送られてきます。売却決定期日は買受申出のひから大体2週間以内に設定されます。

おおぉぉ~!!って思いますw

 

売却代金納付期限通知書

売却決定期日を過ぎてからしばらくすると裁判所から届きます。

届くのが、大体決定期日の2週間後くらいです。

これにより、いつまでに保証金を引いた残代金をはらってくださいね~っていう通知がきます。

 

 

代金の納付期限は通知が届いてから約1か月くらいです。この期間、あるようであっという間なので、融資で狙う場合は事前に内諾をとっておかないと焦ることになりますね。買受申出をした時点から考えると、残金の支払い期日は大体1か月半くらいの猶予があります。

 

代金の納付以外に準備するもの

代金納付期限通知書と一緒に、必要書類の案内が来ます。僕は完全に残代金払ったら終わりっしょ~みたいに思ってたんで、この代金納付期限が近づくまで、ほとんど見てなくて、結局焦ってやるハメになったので、事前に確認しておきましょう!!w

 

画像内に記載されている8項目です。

簡単に入手方法を書いていきます

 

❶通知書

このままもってけばおけ

 

❷振り込み伝票

金融機関で支払いをして領収印をもらったもの  僕はインターネットで支払いをしたんですが、本来は金融機関の印があったほうがスムーズらしいですが入金確認がとれればとりあえず受理はしてくれました。担当者が柔軟な人じゃなかったら手続きが遅れたり後日改めて裁判所にいかなければならなかったり、期日最終日だったらじゅりされない可能性もゼロじゃないので、早めに動くか、ネットは避けたほうが無難かも。今どきネットで、できろよ・・・これだから役所はよーブツブツ

 

❸買受人の印鑑

 

❹個人の場合は住民票

 

❺買受物件の登記簿謄本

対象物件のエリアじゃなくても、近隣の法務局に行けば全国の謄本は取得できます。もしくはインターネットでも登録すれば取得が可能です。登記簿図書館

 

❻固定資産評価証明書

物件所在地の市町村役場  近いなら行ってもいいし、遠方の場合は返送用封筒と切手を同封し、市区町村のHPから評価証明の申請書をダウンロードして、記入後に同封します。 もうこの辺かなりめんどくさくてうんざり

 

❼登録免許税

裁判所で計算してくれるのですが、❻がこの税の根拠となるので、取得してからじゃないとすすみません。あーめんどくせ。

というわけで、役所から固定資産評価証明が届いたら、裁判所に連絡をしよう。

で、登録免許税がわかったら、郵便局とかでその金額分の収入印紙を購入して持ってくか、金融機関か税務署で納税してその際に発行される領収書を持ってく。

 

❽郵便切手

収入印紙を買いに郵便局に行ったときにこれも用意したほうが効率〇

 

 

いや~こんな感じで、代金の支払い以外にもめちゃだるいのが待ち受けてます。

 

ある程度慣れたらやり取りするだけなのかもしれませんが、いや~まぁだるい。しかも、最終的にこれは全部直接もっていかないといけません。(もしかしたら裁判所によっては郵送でいいとこもあんのかな?)

 

で、無事に裁判所に残金の支払いと、書類一式が受理されてから、ようやく所有者が移転になります。

 

移転登記などは裁判所がやってくれるんで、普段の一般売買の際に必要な司法書士への報酬などは必要ありません。

 

完了したら登記識別情報が送られてくるので、大切に保管するのと同時に、謄本を取りにいきましょう!!

 

 

差押欄の次に自分の名前(自分の法人)が載るようになります。

 

 

以上、特別競売の入札~所有までの流れでした!!

 

参考になったかなぁ。意外とやることが多かったです!!

 

最近競売を見ててもほんとに参入者が増えたからか(自分もその一人かw)落札価格が高い高い

 

一般市場とかわらないぐらいまでいってたりするんで、競売はよく考えて入札しましょう

 

 

おまけで、最近おもしろいの見つけたんですが、スプラッシュマウンテンの謄本です。

 

建物種類  スプラッシュマウンテン!!w

 

なんやそれ!!!

 

 

ではまた

 

 



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      2017/09/06

 - 投資物件の管理