カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

外国人入居者のメリットデメリット



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どうも~

 

こんにちは、今日も元気に不動産

 

カワ、万太郎です。

 

 

先日、Twitterで大家仲間の方が、

 

外国人国籍の入居者のデメリットってなにかな~的なツイートをしていまして

 

 

 

自分も、物件によっては、外国人入居者を受け入れしている物件や、実際に入居している物件もあります。

 

これまでの経験から、不動産賃貸における外国人に対する考え方をシェアしようと思います。

 

まずは外国人入居者をいれることにどういったメリットやデメリットがあるかということの前に

 

そもそもなぜそれを考える必要があるのか?というところを見る必要があるかも

 

 

日本人の人口減少と外国移民の増加

日本人の人口と労働者の減少

日本人の人口は、今から約40年後、2060年ごろには9千万人をきり、高齢化率は40%を超えると予想されてる。

さらに日本人の労働者は2050年頃までに今の50%ほどに低下するといわれており、定価した労働者をどうやってカバーするかというと、必然的に外国人労働者を受け入れていくしかないのである。

 

外国人在留者の増加

現在(2017年)の外国人労働者は不法滞在者も含めて約350万人以上と言われている。

これは今後も伸びていく方向になると思われる。

 

【留学生の増加】

現在およそ20万人の留学生が日本にいるといわれているが、政府はこれを30万人まで増やそうという計画を目指しているらしい。

 

さらに、外国人在留者を国別でみる。2016年末時点での法務省調べです。

 

1位中国は約70万人  1990年代から増加を開始し、現在もダントツのトップで、全体の30%が中国人

2位は韓国 45万人 これには在日韓国人の方も含まれるので、その人たちはほぼ日本人ですね

3位フィリピン 24万人

4位ベトナム 20万人

5位ブラジル 18万人

6位アメリカ人5.3万人

 

って感じでした。江戸川区にやたらと多いインド人は3万人にとどまっています。

 

近所にやたらいるんでてっきりもっと多いかと思いましたがそうでもないみたい。

 

無国籍の人が594人いて、赤道ギニアとか、コモロとか、1人の国もいくつかありました

 

本当にその国の代表やんけww

職業としては、フィリピンは水商売系、ブラジル人は自動車工場系と、国籍によってある程度の範囲はわかれていますね。

 

僕の物件を持っている群馬県太田市もブラジル人がすごく多いことで有名ですし、僕が住んでいるあたりではインド人が多くて、けど結構IT関係とか、優秀な人が多いみたいです。

 

 

と、いうわけで、日本人が減り外国人が増え、住宅は増えている。

 

ということは、貸し手側からすると、日本人に需要の少ないエリアから順番に、外国人の受け入れをいやでも考えないといけなくなってくるでしょう。なので、エリアや築年数なんかにもよりますが、早めに外国人入居者のことをよく知っておくのも策の一つだと思います。

 

外国人入居希望者

特徴

基本的に、帰化したわけじゃない外国籍の人は、ほとんどが仕事目的で来日して、ビジネスをして、そのうち母国に帰っちゃう人がほとんどである。

 

留学生も、学校が終わったら母国に帰るか、留学名目で日本に来ているが実態は働くために来日している人もいる。

 

基本、自国の宗教や文化を標準として生きるので、日本の生活が短い人には日本の当たり前が通用しない

 

保証人という概念がない

 

外国人OKの賃貸物件は多くはないので、入居先に困っている

 

日本では、ボロい物件でも、一部アジア地域の人とかには日本の「普通」は利かないので逆になんとも思わずに住んでくれる

 

仲間意識、民族意識が強く、同じ国や地域のコミュニティが出来る。これは日本人が海外に出ても同じことが言える。

各国にある日本人街を見てもそうだし、僕も今まで日本時が経営する日本人宿に何度も泊まったし

 

 

外国人入居者を募集、契約した際のメリットとデメリット

上記のことを踏まえて、外国人と契約した際のメリットデメリットをまとめてみる

 

参考になれば

メリット

日本人以外の募集をすることで間口が広がる

 

先を見据えると、日本人が増え、外国人が増えることが予想されるので、先にノウハウが作れることでライバルの先をとることができる

 

日本にいる間は解約の可能性が低い(他で決めづらいため出るに出られない)

 

同じ国や地域の仲間通しのつながりで、次の入居者が紹介などで決まりやすい。これは、近所に外国人のシェアハウスを管理している業者もそう言ってました。直接言ってもらえたら、仲介手数料もかからないし、いいですね。

 

英語がうまくなる。他の国の文化に触れることができる。これは自主管理とか、入居者と近い場合でしかあまり当てはまらないですし、メリットと感じるかどうかはそれぞれだけどw

 

デメリット

言葉がわからない。まずはこれ。僕の物件にも実際に外国人の入居者いるんですが、たまに物件に行くと掲示板にスワヒリ語?だがヒンディー語だかわからんけど、なんかふにゃふにゃした文字でなんかかいてあったりしてビビる

 

ホームパーティとかすぐやる。文化の違い。国によっては当たり前みたいだけど、普通にうるさい。居酒屋いけ

 

仲間が集まってきやすいので、↑のホームパーティとかに発展しやすい

 

気付いたら契約者はいなくて知らないやつが住んでたり、友達を呼んで狭い部屋にいっぱいいたりする

 

原状回復という概念があんまない

 

連帯保証人とかいう意味がわかってもらえない

 

家賃滞納があった場合手続きがめっちゃめんどくさいらしい

 

ゴミ出しをきれいにとか、分別するという文化がない

 

 

まとめ

なんかデメリットばっか浮かんできちゃったわww

 

まとめとしては、僕の考えですけど、

 

外国人受入を検討すべきでない物件

❶現時点で80~90%(エリアやその土地により)以上稼働してる物件。もしくは一時的にそれ以下の空室だがすぐに客がつく見込みがあるんであれば、リスクをおってまで外国人入居者を受け入れるメリットは感じられないような気がします。

 

❷都心部の物件で、適正な家賃の物件。家賃に問題ないのであればどちらかというと決まらないのは、それより前にやることがあるはずなので、すぐにという必要はないように思います。ただ、ボロボロとか、募集を工夫や知恵ではなく多額の経費が掛かる場合はそのまま外国人を募集するのも手かも

 

❸女性ターゲットの単身物件  怖がって、せっかく入居しても退去につながっちゃ意味ないかなー

 

外国人受入を検討してもいい物件

❶そこそこ地方で、競争に負け始めて、適正家賃で様々工夫しても空室を埋めるのに時間がかかるようになってきた物件

❷外国人自体が多いエリア

❸ガラガラの物件

❹単身用物件

 

 

このあたりで自分は考えています。

外国人を募集する際の注意点

自分が実際にいつも注意していることです。

 

【一室限定】

ファミリー物件で、ガラガラってわけじゃない場合は、1室限定でOKということにしている物件もあります。

外国人入居者は前述したとおり、仲間意識が強く、外国人入居者同士で集まります。複数の入居者が外国人になってくると、逆に日本人がいづらくなってきて退去につながったり、内覧の際の印象もよくないように思います。なので、建物1棟につき1組限定で、外国人OKとしている物件もあります。

【契約書特約】

・すぐ友達とか連れてきちゃうし、1Kとかに3人も4人もってことにもほっといてなっちゃったら大変なんで、契約人以外の人間を住ませることを禁止と特約を盛り込む

・ホームパーティや、大声を出したり音楽を大音量で聞くのは禁止、他の家に迷惑をかけないってことを契約書に盛り込む

 

↑ 普通の人はしないよねってことは文化と日本の常識の上に成り立っていて、本人たちには悪気はありません。しっかりと契約書に書いてあげて、これはだめなんだなってことを、文章で教えてあげたほうがいいです。今はGoogle翻訳とかもあるんで、その場で仲介会社が説明してあげるのも大切です。

 

あと、自主管理でしている人は外国人用の契約書につかってください。

↓ここに契約書のひな型がのってます

日本賃貸管理住宅協会

 

 

自分が気を付けているのはこんなところです。

 

 

基本的に僕は人間がすごく好きなので、なるべく人種で選ぶようなことはしたくないですが、どうしても文化の壁や言葉の壁がある以上は仕方がありません。

 

うまく付き合っていけたらいいなと思います。

 

※ 外国人入居者を大家ではありません。民族と僕です。

 

 

 

 
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