カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

かぼちゃの馬車のサブリース賃料改定通知。とうとう危険信号や・・・



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こんにちは。

今日も元気に不動産!!!

Twitterにも書きましたが、ここ数日でのうちにちょっと怪しい噂が舞い込んできたので記事にしておきます。

 

(噂というか、オーナーの元に届いたという通知を見たんですが、運営会社側からしたら今回の通知はまだ始まりって感じかもですが、オーナー側にとっては厳しい内容です)

かぼちゃの馬車

 

まず、かぼちゃの馬車について

知っている方がほとんどだと思いますが、平成24年より、女性専用新築シェアハウスの「かぼちゃの馬車」という商品が一躍有名になりました。これを出しているのがスマートデイズという会社

株式会社スマートデイズ

 

サラリーマンが借金をして、都心に新築物件を建てる。まぁここまでは普通にアパートローン組んだりであるかもしれないですが、「新築」の女性専用シェアハウスなんですね。まぁオーナーはサラリーマンとは限りませんが、僕の知ってる限りでは圧倒的にサラリーマンが多いです

 

ここ5年くらいで創業から一気に大きくした会社で、一時期はベッキーがCMやってましたよね(確かやってたよね?てきとーーw)

 

サラリーマンが自己資金0円で!!

サブリース一括借り上げで空室対策や人口減少を心配することなく!!

都内一等地だから土地の価値も下がらず!!

 

みたいなセールストークで営業していったんだと思います。

 

中身を見てみると、新築とはいえシェアハウスで利回りが7%~10%(5%とかも見たことはありますが)

うーん・・・これではどう考えても・・・って感じですが、さらに、一部屋あたりの面積が4畳!7㎡とか8㎡とか!!

んー・・・すごいですな・・・  それで家賃6万円とかとってのその利回りなんで、正直どうなってんの?って思いますが、僕は買ったわけじゃないし、噂だけなんで、もしかしたら、その中に13%とかのかぼちゃをうまく拾ったり、室内やリビングがしっかりとれたかぼちゃにありついた人もいるのかもしれません。(いてくれ逆に)

 

金利と返済期間にもよりますが、6%とか7%とかのものを、金利3%とか4%?(スルガとか使えんのかな)で建てて、そっからサブリースで8掛けとかされたら・・・建てた瞬間からして手残りあんのかな?

 

 

そんなかぼちゃの馬車ですが、最近ビッグニュースが入ってきて、思わず記事にしているんですがね。

 

 

サブリース契約、所有者に対して賃料改定通知!!

 

ひぃぃぃぃぃ!!!

 

えーこれはですね。かぼちゃの馬車を運営しているスマートデイズが、オーナーに対して

 

空室になっても大丈夫!!心配しなくていいよ!!

 

満室賃料の〇%掛けで保証しといてあげてっからね(^^♪

 

 

OK~♪

 

ってことなんすよね。

 

ただこれ、実は契約書の細かいところに、近隣の賃料相場が変わった場合や著しい状況の変化があった場合はサブリース賃料の変更をする

 

って書いてあるんすよね。大体そうだよね。で、今回はなんとその賃料変更通知がオーナーの元に届いたってことっすね。

 

今回の通知では、返済分の賃料しか当面払わねーよってことでしたけど、これからオーナーさんの状況は厳しくなっていくでしょうね

 

 

これは千葉県某所のかぼちゃの空室状況なんですけど、たぶん同じようなのがどんどん増えて・・・というかすでにもう無理ってなってるんでしょうね。

 

まぁ確かに千葉のそこそこのところで4畳で5万払って住むわけないよね・・・

 

オーナーはどうするべきか?

 

 

買った時点で7%とかで新築なのに全空状態とかで一部屋4畳・・・

 

んー・・・ちょっと思いつかないけど

 

❶現金がある程度あるなら残債と売値のバランスを見て、残り現金で埋め合わせしてかなり出血量の多い損切り

 

❷サブリースをちぎって(勝手にそのうち会社は潰して脱出するっぽいし)自分で根性の運営

けど、シェアハウスに詳しい人ボロ物件大好きまーくんに聞いたんだけど、シェアハウスはリビングがないとつらいらしいです。

そもそも新築とはいえ、間取り㎡数と賃料がすでに崩壊状態のところからなんで、CFは完全に赤になると思いますし、そもそも運営するのがイヤだからサブリースにしてる人たちに、回すことができるのか?

❸  ❶はこの選択肢がないことを、ないというか難しいことを前提として現金を使って損切り と書いてるんだけど、今はまだそんなにかぼちゃがやりやがった!!ってのは表面化していないから、第2の犠牲者が出るのを覚悟で、新築価格よりちょっと下げてわからないサラリーマンに鬼売り!!押し付ける!

 

全体的に今後どうなっていくか

 

すでに、ともいえるみたいなんですが

 

 

 

危険を察知(?)して所有者の方なのか、それとももっと前からこうなりそうだから売りに出てたけど、高くて売れる気配がないのか・・・ちょっとわかりませんが、僕は売ると決めたんなら今多少痛くても売っちゃうのがいいのかなと思います。今後、それに気づいた人や、スマートデイズ自体がどうにかなっちゃったら、相場はもっと下がるんじゃないでしょうか・・・

 

ハロウィンで盛り上がってて、かぼちゃを話題にしてかぼちゃの絵が今ならあんま目立たないからこの時期にこーゆーことしたのかな・・・それならなかなかいい目線かもな

ふざけんな!って詰め寄ったときにはもう会社をつぶしてスカスカのかぼちゃだけが残っているというなんとも恐ろしい・・・

 

 

 

そうなったときには、競売市場なんかにももしかしたらかぼちゃ物件がズラーっと並ぶ日も遠くないかもしれません・・・

 

なんとかうまく所有者さんが切り抜けられるといいですが・・・

 

 

では

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      2017/11/16

 - 投資業界