カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

かぼちゃの馬車のサブリース賃料改定について②



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おはようございます!!

 

カワマンです。

 

台風がやたらときてるみたいですが今日も元気です。

 

 

さて、昨日ブログでとりあげた、かぼちゃの馬車のサブリース賃料改定についてですが、話題のところなんでまぁまぁ反響がありました。僕も自分で所有しているわけではないし、もう少し細かくと思って、いろいろと調べていたら、もうちょい深くわかったことがあったのでシェアしていこうと思います。

昨日の記事はこちらからどうぞ!!

 

かぼちゃの馬車のサブリース賃料改定通知。とうとう危険信号や・・・

 

 

スマートデイズという会社

そもそもこのスマートデイズという会社、旧社名はスマートライフ  という会社でした。

 

元々は資本金300万円で平成24年に設立した会社が5年後の今では資本金21億

 

社員125名、2016年売上250億円、2017ねん目標で400億円(!?)ということでした

 

すげーw

 

単純にこの数字見ただけですげー能力のある会社だなぁなんて思いますね。なんか掴んで、波に乗らないとそんなに急成長は絶対にできないもんね。ただ、なんでもそうだけど、急に登るっていうのは、反面、急に下るっていうリスクも含んでいることが大体世の常だと思います。

 

スマートデイズのシェアハウスの特徴

スマートデイズが出しているシェアハウスは「かぼちゃの馬車」という商品名で出ています。

 

基本的には、東京23区内でのシェアハウス運営をしていたんですが、今年に入って(?)から千葉や神奈川の都心部に近い首都圏でもシェアハウス運営をしているみたいです。

そこで、地方から出てきた20代女性にターゲットを絞り、入居した女性に対し、就職まで斡旋するという、状況支援サービスをしている会社のようです。ふむ、こりゃ社会貢献の意義の強い素晴らしい会社や

 

さて、このかぼちゃの馬車の構造面を見てみます

 

件数をたくさん見ているとわかるのですが、ほとんどの物件が、4畳~4,2畳に統一されています。

一つの物件に大体10戸前後あり、共用スペースにトイレ、シャワールーム、キッチンスペース、洗濯機、洗面台があります。

一つ特徴的なのが、昨日の記事でも少し触れましたが、リビングがないということ、これに関してはシェアハウス運営者にとっては致命的に痛いとのことだったんですが、これはスマートデイズの考え方はまったく逆で、今の若い女性はほどよい距離感で、プライベートな空間を求めている、ということで、逆に共用スペースを作って下手に交流させると、勝手に力関係が出来ていき、人間関係のトラブルを生む、ということみたいです。

 

あとは、初期費用が1万円というところです。

僕の物件でも最安で初期費用5万円でしかうけたことないので、これは確かにだいぶ安いですねw

 

本当に田舎からかばん一個だけ持って出てきたガールを放り込むってことなのかな・・・

 

スマートデイズに書いてある入居者データです。

 

 

ほとんどが20代で、退去の期間も通常の賃貸よりかなり早いのがわかりますね。

これについてもスマートデイズの狙いがあるようなので後述しますね

 

スマートデイズのキャッシュポイント

今現在の空室状況をインターネットで見てみても、まじでう〇こがちびりそうになったんですが、一件でも入ってる物件のほうが少なかったりします・・・

 

恐ろしいは恐ろしいんですが、はっきり言って、運営会社側もある程度これに近くなっていくことは予想できていたんではないか?

 

 

いろいろ疑問があったんですが、この会社の社長、大地さんが書いている著書をサラッと眺めてみました。

 

 

 

ここに、空室でも構わない、儲かる法則(?)がちょこちょこ書いていました。

 

どうやら、そのこたえは・・・

 

家賃収入以外のところに・・・あるらしいです!!!

 

 

うん・・・そりゃそうだろうね笑

クソ当たり前のこと言ったわおれ

 

こんだけ空室ガラガラで賃料とか募集どうにかしろっていうならもうこの記事書くのやめてるとこだったわ

 

女性入居者を就職させ、その会社からの紹介料

ここで、前半の特徴のところで少し触れた、就職の斡旋が絡んできます。

新しく入った女の子の就職先を紹介し、無事に採用されれば、採用先の企業から、紹介料手数料としてマージンをもらえる、ということなんですね。

 

人材派遣会社の仲介を、不動産賃貸から、さらには土地の売買からつなげてワンストップでやって田舎の女の子を働かせよう!!という壮大なビジネスモデルが見えてきましたね・・・

 

こりゃぁすげー。夢のあるビジネスプランやなぁ

 

人材紹介×賃貸×土地有効活用×(投資家)

 

さらにすごいのは、この大地社長、将来的な目標として、家賃以外の収入を固めていって、そのうち家賃はゼロにする!!というものらしいです。

 

まぁ、サブリースが崩壊せず、投資家に安定して入ってくるんなら、それもいいかもね。とも思いますが・・・

 

ここからさらに巣踏み込むともう少し突っ込んだビジネスプランが見えてきます。

 

大体人材紹介の手数料っていうのは年収の25%程が相場だそうです。

 

なので、年収400万の会社に内定したら、紹介手数料は100万円くらいになります。家賃が5万円なら20か月分

200万円の年収だとしても、同じ計算なら10か月分ですよね。

 

いや、そしたら一回就職させたらどんどん息詰まるんだから無料家賃てなにをいっとんねん!!?

 

と思った方!!!

 

あんたまさか俺か!!?

 

はい、僕もまさにそう思ったんですね。

 

どういうことなの?

 

それはどうやら、このスマートデイズという会社のコンセプトである「自立支援」ということにつながります。

 

なんか生活保護者の支援団体みたいだな

さっき、入居者の年齢とか、入居期間のグラフがあったと思います。

 

これを見てみたらわかる通り、みんな早く出るんですよね。

 

これには理由があって、基本的にこのシェアハウスに入居した人は一年以内に出ていってもらう!!!

 

という、入居を必死でさせている側からしたらわけのわからないルールになってんすよね。

 

自分でお金を貯めて、早く出ていってもらうために、就職先を決めてあげて、わざわざ不満がちょっと出そうな4畳の部屋にして、もう少しいい生活がしたいなぁっていうギリギリを狙っているらしいです!!!すげーなw

必要以上に快適な生活をさせずに、ほどほどに不満がある感じで早く出させるように頑張る。

 

そして、儲けは就職先の企業から得ていくので、早く就職が決まって2~3か月とかで出ていく人がいればそれで回転する!!

 

ということみたいですね!!!

だから、常に満室じゃなくても、入居期間が短くても、会社としての利益がとれる!!!

 

ってことで、儲けが出ているカラクリなんです。

 

 

さらにここに投資家が絡んできます。

 

サラリーマンを退職したかったり、将来年金以外の収入が欲しい、でも自分では運営するのは大変、ノウハウもないし、サブリースだったら安心!!!

 

といった人に、土地から仕入れたこの物件に利益をバコーン!!!とのっけて売っていく。

 

これ、売れるんなら会社は売ると思いますが、その時にこのプランに融資を出した金融機関にも問題があるよなぁって結構思います。

 

けどね、さすがにそこで利益とってても、2年で500棟も増やして、そのほとんどが全空状態なんじゃ、思い描いてた職業紹介手数料が得られない!!んだから、やっぱりどっかでクビがまわらなくなってきますよね。

 

こんな画を描いた人はすんごい頭いいし、思いつく時点でめちゃすごいと思うんですけど、やっぱり入居募集に人員がまわらなかったのか、おろそかにしたのかわかりませんが、そこに力を注ぎ切れなかったのはよくなかったのかなぁなんて思います。

 

まあそんなことを偉そうに僕が言ったって仕方ないですし、今後どうなっていくのかに関しては、注目していこうと思います。

 

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