カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

かぼちゃの馬車、賃料改定の経緯?


こんちは~っす

 

カワマンっす

 

先日のかぼちゃの記事がなかなか反響がありました。

 

で、先日、いろいろな縁があって、知り合いのかぼちゃ所有者の投資家さんと会う機会があったんで、現在の状況についてちょっと聞いてみました。

 

 

手前の記事はこちらをどうぞ

 

かぼちゃの馬車のサブリース賃料改定通知。とうとう危険信号や・・・

 

かぼちゃの馬車のサブリース賃料改定について②

 

今回のかぼちゃの馬車賃料改定通知の原因?

まずは、かぼちゃ所有者の話の前に、今回そもそもどうしてこの流れになってしまったのか。

 

ちょっとした噂を耳にしたので、それについて僕の考えと予想ですが、それをまとめます。

 

今回のかぼちゃの賃料改定通知の経緯

件の発端

 

→ あるシェアハウス業者が詐欺事件みたいなのを起こしちゃう

 

→ その内容が、実態賃料がサブリース賃料を大幅に下回っていて、それを隠蔽して販売をしていた。それを隠して、多額の借金を負わせ、不動産を契約させ、そこから利益をとっていたというのは詐欺じゃないのか?

 

→ このシェアハウス業者に対して、被害者の会が設立される。

 

→ この被害者の会の方たちが金融庁に内容を報告

 

→ このシェアハウス運営会社から物件を購入したオーナーに対して融資をしていた金融機関に調査が入る。

 

→ かぼちゃも含め、このシェアハウスのスキームに特に融資を出していたS銀行にも調査が入る

 

→ S銀行の上層部はこのスキームのことを知らず、金融庁からの調査が入るのを耳にしてびっくり

 

→ 担当していた支店長や担当もびっくり

 

→ S銀行内で、かぼちゃ竣工待ちの数十棟分の融資をとりあえず中止しろと指令が出る

 

→ この繋ぎ融資は、スマートが別金融機関から借りているもので、とりあえずスマートは準備していた上場資金の15億円で竣工中止分の資金を建て替える

 

→ いや、でもどうする!?今後も竣工待ちの物件増えるやんけ!!資金繰りどう考えても厳しいやん!!

 

 

→  そや~!!!!!投資家にも負担させんかい!!

 

→  賃料改定!!!

 

と、いうことらしいです。

 

うーーーーーーむ・・・

 

これはなんというか

 

なかなかのとばっちりではあるな。

 

まぁ、ただ噂ですし、どこまで確実かはわかりません。

 

ただ最初に訴えられている会社は今回のスマートとはビジネスモデルが違うので、同じようには語れませんが、サブリースよりも、実体賃料や入居率が低いということに関しては、近いものがあるので、将来的には同じようになる可能性と、不安はスマートデイズにもあると思います。

 

どういう人に賃料改定通知が届いたのか?

 

以上のことから、今回の賃料改定通知が届いた人はS銀行からの融資を受けている人が多いのでは?と考えます。

 

僕が先日お会いしてお話を伺った方も、別の金融機関からの融資でしたし、10月分のサブリース賃料も普段通りの額が振り込みされたみたいです。

 

ただ、状況から考えて、それがいつ全オーナーの元に届いてもおかしくない状況かもしれませんし、とにかく次の手をどうするかということを考えることが先決だと思います。

 

かぼちゃの馬車所有オーナーはどうする?

 

先日の記事にも書きましたが、対策としてなにができるか?をもう少しまとめました。

 

❶売却

損切りですね。まだ残債が多額残っているなかで、相場的にも買った値段で脱出することは簡単ではないかもしれませんが、割り切って売る。自己資金がある人は、残債額分補填してなんとかなるかもしれませんが、手元にない場合はこの選択肢は厳しいかも

 

❷借り換え

金融機関に相談して借り換えを打診する。同様の相談が今後増えていく可能性もあるので、他行に話を持っていくのは早いほうがいいと思います。都内(関東都心部)の物件で築浅で、土地の評価が出ていて、属性が強ければ、もしかしたら乗っかってくれる金融機関があるかもしれません。とにかく、ここの金融機関が相談に乗ってくれるよ!!という話の出る前に動いたほうがいいと思います。

 

❸サブリースを切って自分で運営する

現時点ではとりあえず、まだ賃料改定通知が来ていないなら、とりあえずもらえるまでもらっていいと思いますし、もし通知が来ていても返済分は払い込まれるなら突然どうにもならなくなることはないかもしれませんが、それがいつかはわかりません。明日かもしれないし。売却の選択肢がなければ、自分で運営するしかありません。ただ、自分で運営する時間がなかったり、大変だからサブリースのビジネスモデルに投資したという理由の人も多いと思うので、いきなりやって、すぐに客付けして、管理してっていうのは簡単ではないですね。特に複数棟所有していたりとかだと・・・

お金で解決する余裕がないなら現実的なのはこれかと思います。というか、これしかないんじゃないかな

 

❹サブリース契約を切って、別業者もしくは個人に委託する

これも、やはり管理を頼む業者などに当然手数料を支払うので、楽ではないかと思います。しかも、かぼちゃのサブリース賃料って、相場よりも結構高く設定されていて、もし満室になっても支払いとトントンくらいしかならない可能性もあります。そうなると、別で管理料を支払っていたりすると、少し空室が出たりするとキャッシュアウトしてしまう可能性が高まります。

 

 

❺民泊、コンセプト系に切り替える

具体的にどうっていうのはなんとも言えませんが、思い切ってがっつりシフトチェンジして新しいビジネスをやってみる。

これはもしかしたら、炸裂したら利益があがるかもしれませんが、結構賭けかもしれません。余計な出費が抑えられて、おもしろい企画が作れれば、一番おもしろいと思います。ひらめき次第かも

 

 

と、なんとなくこの辺が選択肢として出てくるのかな。と思います。

 

すぐに売却動ける余裕がなかったり、もう少し様子を見ながら動くんでれば、❷の借り換えを打診しながら、❸自身での運営ノウハウを勉強していく、のが現実的なのかな~

 

とにかく、今は情報を取りに行くのが一番重要だと思うんで、なにかわかったら発信できたらと思います~

 

 

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