カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

昨年末、初の物件売却をしました!!!



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どもっす!!

 

今日も元気に不動産!!カワマンです!!

 

 

 

 

 

タイトルの通りです!!

 

この前、あけましての更新の日にも書いてましたけど、実は昨年の年末に物件を一棟売りました!!

 

 

!?なにこれって思ったそこのあなた!!

 

瓜だよ!!!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

・・・

 

 

11月頃に、S銀行が軽鉄にも融資を出し始めたとの噂を聞いて、これはチャンスだと思い、物件評価を依頼してました。

 

 

売却は知り合いの不動産業者に勤めてる人に頼んでて、買主さんが決まるまで1、2転したんだけど、なんとか年末に決まって間に合いました。年末になっちゃったんで、年明けにしたほうが税金面とかも考えるところあったのかもしれないけど、逆に年末にかけてS銀行がかなり強く融資を締めたって話があって、考え方によっては間に合ってよかった、と思うことにします。

 

11月ことから評価はもう出ててあとは買い手待ちだったんでなんとか間に合ったっぽいっすね。

 

なんか、年収1000万以上じゃないとちょっと苦しくなったとか、他の銀行もエビデンスチェックがかなり激しくなったとか、いろんな話を聞きますね。

 

けど、年明けから少しまたゆるめてて・・・って言ってる投資家さんもいて、実際にはみんな読めてないと思います。

 

春からはまた少し各行動きが変わると思うのでそれまではちょっと注目しながら、自分は江戸川区の金融機関から順番にあたっていこうかなと思ってます。

 

 

 

で、売却ですが、今回、三つ目にO銀行からの融資で購入した高崎市の物件を売却しました!!

 

群馬県高崎市の物件買付!

 

カワマンの所有物件一覧

 

これっすね。結構ずっと高稼働だったし、現地に何度か営業行ったりしましたが、あまり手のかからない物件でした。

 

で、これ、この物件だけ買ったときに結構がっつり現金いれてたんすよ!!!

 

うひょー!!!

 

4700万で購入して、融資額が4000万円だったんで、ざっくり諸経費いれて1000万円くらいかな!!

 

ひもじ~!!!!

 

 

 

で、気になる売却価格ですが、6000万円!!

 

現在の満室賃料が月に50万円よりちょっと超えるくらいだったので、利回りで10%ほどになりますね。

 

売却の目安として、キャッシュフロー最低4年分あればというのを基準にしました。

それだけとれれば、戻った現金でその4年間のキャッシュフローよりも利益を出せるんじゃないかという読みです

 

①満室50万5000円×90%稼働として45万4500円

②O銀行への返済 約23万円

①-②=22万4500円

月のCF22万4500円×12=年間269万4000円

③売却価格6000万円ー購入価格4700万円=1300万円

1300万円÷269万4000円=4.82~

 

修繕費や管理費は抜きにした計算なのでかなりざっくりですが、CF4.8年分の売却益が得られるということになります

(実際にはこっからさらに売却費用と税金かかるまじ税金えぐすぎ大概)

 

 

今回売却して思ったのは、売却価格の査定ってほんと難しいなっすね。

 

売却するタイミングで考えないといけないこと

 

①業者に売るのか

②エンドに売るのか

③実需に売るのか

④投資家に売るのか

⑤急いでるのか(いつまでに売りたいのか)

⑥いくら利益とりたいのか(指値はのめるのか)

⑦短期譲渡税(個人で買ってる人)

 

 

他にもあるかなちょっと思いつかんけど、こーゆーことが複雑に絡んだりして、それによってどこの業者に預けるべきかとかも変わってきたり、情報をクローズにしたり、レインズにだしっぱにしたり、とるべき戦略が変わっていくんだと思います。

 

 

ややこしすぎてわけわかんないんで僕は付き合いのある不動産屋さんに任せていましたけど、自分の中では満足する価格で取引が出来たのでよかったかなと思ってます。

かかった費用については、

銀行に、繰り上げ返済の手数料が残債の2%

司法書士に抵当権抹消手続きの報酬26000円

仲介手数料 (だいぶおまけしてもらってます)

 

 

 

 

最後に今回売却に踏み切った僕の場合の理由についてまとめておきます

 

 

 

 

①単純CFベースで4年分以上利益がとれる

②S銀行の融資が今まではこの物件には出なかったのがタイミングで出るようになった時期があった

③近隣に新しいアパートが出来ていて、今のところは地域最安に近い家賃で勝てているが、駅も遠いし将来の賃貸需要に対して強い自信は持っていなかった

④非線引きエリアで、土地の価値が弱い(銀行評価が出づらい)

⑤今後拡大していくとして、キャッシュを手元に置いておきたかった

 

 

と、こんなところです!!

 

売るのもタイミングとかもほんとだいじだと思いますし、自分が内装したりとか、営業まわったりとか、思い入れのある物件だとなんとなくなくなるのはさみしいもんですね!!!

 

次のオーナーさんがいい人であることを願います!!!

 

 

 

あとですね、実は、以前から企んでいたですが、我が社のマスコット、カワマン君のスタンプが発売しました!!!www

完全に不動産投資家用のニッチな感じになっていて、制作費用、制作時間ともに確実に元はとれないですがみなさん使ってくれたらうれしいっす!!笑

よろしくどうぞ!!

 

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