カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

かぼちゃの馬車とスルガ銀行騒動の流れ おさらい


はいどうも~

 

こんにちは!!

 

北陸のほうは雪が本当に大変そう・・・

 

ボロ家やってる大家さんとかは4Mも雪が積もったら雨漏りどころか天井が落っこちるんじゃないかって不安になてそう・・・

 

 

築50年とか、70年とか、100年みたいな物件で戦ってる人はあんな数トンにもなるもんが乗っかったら恐ろしくて寝られないよね・・・

 

さて、オリンピックで盛り上がってる最中ですが、不動産業界はかぼちゃでほんとに荒れてますね~

yahoo!! ニューストピック!! シェアハウス投資、融資資料の改ざん多発 預金額水増し

 

スルガの融資ストップ、かぼちゃの賃料未払い、いろいろありました。

これまでの流れや過去の記事はこちらから

かぼちゃの馬車のサブリース賃料改定通知。とうとう危険信号や・・

かぼちゃの馬車のサブリース賃料改定について②

 

今回は、これまでの流れをざっくりまとめてみることにしました

 

 

スマートデイズ

 

女性限定シェアハウス

スマートデイズ(旧スマートライフ)の「かぼちゃの馬車」という、女性限定シェアハウスを建売商品を、高属性のサラリーマンがオーナーとなり、この約3年間で700人に、1億~3億円の物件価格で販売。この際にはほとんどのオーナーがスルガ銀行で融資を借りて、購入資金としていた。

最初の段階で購入した人に関しては、割と好立地で9%前後の物件もあったようだが、後半に関してはシュミレーション上で7%強、このシュミレーションの家賃も相場よりだいぶ高い賃料での計算となっていた。

 

賃料改定通知

2017年の10月某日、スルガ銀行の方針変更により、スマートデイズのかぼしゃの馬車商品に対する融資がストップする(この中には施工中、施工前の段階の物件もあった)。このスルガ銀行の変更方針は、同じくシェアハウスの販売管理を行っているサクトインベストメントパートナーズの破綻がきっかけとなったといわれている。

同年11月某日、スマートデイズ側から、各オーナーに、賃料改定通知が出される。

内容は、当面の間「アパートローンに対する返済分のみ」しか、賃料を振込みません、というもの。

これは、上記で説明した、スルガ銀行の方針変更の影響により、施工中の物件や、施工前の物件がストップしてしまい、一時的にこれを自社の自己資金で穴埋めしたために、オーナーに対する賃料が払えなくなったという見方が強い。

(今になって思えば、ここで自己資金を投入せずに、スマートデイズ側が損切り出来ていれば、ここまでの被害拡大にはならなかったように思う)

そして、ここで見落とせないのが「アパートローンに対する返済分のみ」という点

これ、ある程度スルガの融資を知っている人ならご存知かと思うが、諸経費分をフリーローンという、スルガの高金利商品で融資をひいていうところである。資金使途自由で、審査も最近では甘く、使い勝手のいいローン商品だが、7.5%と、不動産を購入する資金としては明らかに高い部類に入る金利である。これを、金消当日に、突然言われて組まされた人が多いということらしい。

スマートデイズの説明では、このフリーローンの部分は、アパートローンではないので、返済分とは別枠とみなすということで、賃料もその分しか払えないということらしい。

サブリース賃料の支払い完全停止

2018年1月17日、ついにSD側から、賃料の支払いが完全に停止する内容の通知がされた。

再建を狙って(?)スマートデイズに出資し、1月12日付で社長に就任した菅原社長からである。

 

この人もある意味すごい根性をしている。

理由については、単純に、もう払える金がねー!!

 

ってことなんだけど、これもまたいやらしくて、だったら自主管理でどうにかする!!って言って解約通知を出しているオーナーに、↑の確認が~とかいろいろ理由をつけて、2月分の賃料を渡さないようにしたりだとかそんな噂もあったりします。

 

 

 

 

 

そして、これの原因と、責任問題で、今回は、融資をする上での資料内容の改ざんが明るみに出てしまいました。

 

偽られた資金力、銀行も積極融資 シェアハウス投資

 

なんと!!朝日新聞1面!!

 

記事内には「一部の」とも書かれていますが、不動産投資をある程度している人ならば、これがシェアハウスだけに限らず、「一部」でもないことはわかっています。今更感すらあります・・・

 

この問題、いったいどこまでいっちゃうのか・・・

 

ここで、ただ傍観するんではなく、この流れで全体がどう動くのか予想して、次のポジションをとりたいですね。

 

 

スルガ銀行の融資の引き締めはもうかなりされているみたいですが、金融庁の強めの指導が入ったりして、今後不動産への融資全体に大きな影響がありそうな気がしますね。

 

そこで参入障壁がだいぶ上がり、サラリーマン大家さんをやろう!って人が減り、融資を出す金融機関が減り、物件価格が下がれば、なかなかいいことなんだけど・・・現金がねー!!買えねー!!

 

 

 

この前、競売に出ているサクト物件を見つけました
後日それについては書きたいと思うので、
もう少し、かぼちゃシリーズを続けたいと思います。
 

 


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