カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

シェアハウスをやってみた。実際の収支は?儲かるの?流れを解説



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こんにちは~

今日も元気に不動産!!

 

カワマンです。

 

いくらか涼しくなりましたね~

 

助かった~

 

 

えー今回は、2月末に購入した戸建てを修繕し、シェアハウスとしてオープンし、実際に募集を開始してからは約3か月弱くらいかかったんですが、この前満室になりましたー!!!

 

 

いや~・・・本当におかしな問題入居者にいきなりぶち当たったり、前の所有者が変なリフォームしてて修繕が少し手間取ったり、いろいろありましたがとりあえず一安心。

 

というわけでここまでにかかった費用や家賃

 

実際の収支を一部公開します。

 

物件価格

購入した価格は550万円くらいです。

路線価で1000万円以上ついていたのと、間取り的にあまりいじることなくシェアハウスなどできそうな感じだったので、内見行ってその日のうちに買付を出しました。

 

ちょうど共同担保になりそうな物件を探していたのでよかったです。

 

ここに仲介手数料や登記費用など加えてざっくり取得費575万円(ざっくりー!)

 

修繕費用

クロスの張替えやCF、電気工事、木工事、壁やドア取付、鍵、ラティス設置、玄関工事、その他いろいろやってもらって大体の約150万円ちょっとです。

いつもお願いしている大工さんにお願いして、やってもらいました。

 

削るところは削って、お願いするところはお願いしてって感じだったんですが、今回はすごく安くやっていただいたと思います。今回はたまたま物件の間取り自体はあまりいじる部分がなかったのと、水回りの工事がすくなかったので、金額自体も安く抑えることができました。それでも、だいぶ料金抑えていただいたので、職人さんには本当に感謝です。

 

備品、必要設備

設備に関しては

 

シェアハウスやるのっていくらかかるの? 備品を計算してみた

 

で、詳しく内訳を書いていますので中身が知りたい方はそちらを参考にしてみてください。

 

ざっくり4部屋で20万円くらい必要なものがありました。

エアコンは今回はプロパンガス屋さんに依頼して、うまく設置してもらうことが出来たので助かりました。

 

募集、広告費

実際に募集するにあたって、ポータルサイトに掲載するのにかかる費用や、問い合わせ時の課金費用などがあります。

 

内容に関してはそれぞれ会社によって違うのでなんとも言えませんが、運営している実感として、無料のものは思いつく限りやったらいいですが、有料のポータルサイトで3~5社くらいを登録しておけば問題ないかなーと感じます。

 

結構最初に登録料で数万円かかってくるので、小規模な物件だと広告費と売上の割合がちょっと合わないと思います。

 

10,20とれる大き目のシェアの場合は、ある程度最初に広告費をかけてもつり合いがとれるかもしれませんが、5,6部屋の場合は、よほど立地やスペックが悪いわけじゃなければ、家賃を間違えなければ数社選んで十分だと思います。

 

詳しくはこちらを参考にしてみてくだされ

 

シェアハウスオーナーが登録しておくべきポータルサイトまとめ

 

一通りのシェアハウスの募集媒体が出ています。

 

一応、シェアハウスを管理してくれる会社ももちろんありますが、家賃の20%くらいとられてしまうので全然おすすめしません。

その代わり、管理も募集も自分でやっていかないといけないので、面倒に感じる人はシェアハウス厳しいかもしれません。

 

慣れるまではっきり言って面倒ですw

 

僕の場合は5社くらい有料の会社に登録しています。

 

最初にかかった初期費用として約12万円くらいです。

 

問い合わせ~入居まで

間取りは6畳×3

8畳×1

 

全部で4部屋の小規模シェアハウスです。

 

けど、最寄り駅は強いわけじゃないし、いまいち心配なのもあったんで、ちょっと多めに募集媒体にのっけてはいました。

 

問い合わせの頻度は大体週に1~2回。内見申し込みにつながるのは問い合わせの約7割。

この約3か月で、問い合わせは全部で15件

内見に行ったのが9件

成約に至ったのが5件

 

という感じです。

 

実は日本人の内見成約率なんと100%!!

 

中国の方が内見されて、部屋の方角や、駅からの距離などで断られてしまいましたが(そんなもん来る前にわかっとるやんけ!!)自分なりに、初めてにしては割といい営業が出来たのかなとおもってます。

 

さてここで疑問が一つ

 

4件しか部屋ないのに成約5件?

 

なんでやねん!!

 

ってことなんですが、実は一人、とんでもなくややこししスーパー問題入居者がいまして、すでにもう一回転してます!!爆

 

その人のせいで内見時に断られた人もいたし(あ、それいれたら日本人の成約率100%じゃないか、でも案内したの俺じゃなかったから数に入れない)まじでクソややこしかったんすけど、それに関してはまた別の記事にします。

 

はっきり言って一言じゃおわんない!!

 

家賃

 

さて、ここまでは費用や運営について書いてきましたが、じゃぁ実際に家賃はいくらもらえているのか

 

全体で大体13.5万円

近隣の4DKの戸建て相場で約7万円前後なので、約ですが2倍ですね。

 

手間を差し引いてもこれくらいとれるのであればメリットはあると思います。

 

まとめ

シェアハウスは、立地と募集する家賃帯を間違えなければ、儲かる!!

 

実際に今回のを計算してみると

取得費550万円+修繕150万円+設備20万円!!

(取得諸経費と募集広告登録料は初回のみのためここでは抜いてます~)

 

んで年間家賃が162万円!

というわけで、162÷720で大体22.5%くらいの利回りとなりました。

 

これをどう考えるかはそれぞれ次第ですが、今後シェアハウスをやっていくとしたら、もう少しロットを大きくして、最低でも6部屋くらいはとれたらなぁと感じます。

 

ただ、6部屋って水回りのこととか考えると少し中途半端なんだよな・・・

 

できたら8~10くらいの規模でやりたいですね~

 

 

ギリギリの間取りよりも、シェアハウスの中では少し広めの部屋割をしていくことで、将来的にも競争力が保てるかな~と思います。

 

今度はもうちょい都心部でやりたいな~

 

と、そんな感じです。

 

ほんじゃ、またねー

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