カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

不動産投資の金融機関、融資情報「三井住友トラストL&F」


金融機関の情報は2018年12月現在の状況です。

金融機関の審査や考え方は日々変わっていきますので、そこはご了承ください

 

三井住友トラストローン&ファイナンス株式会社

URL  https://www.smtlf.jp/

本店 〒105-0004

東京都港区新橋2-20-1新橋三泉ビル

代表者 取締役社長 小曽根秀明
資本金 60億円
主要株主 三井住友信託銀行(発行済株式100%取得)
営業拠点 仙台・東京(新橋・新宿)・横浜・名古屋・大阪・広島・福岡
電話番号 本店営業第一部TEL:03-6264-5301
新宿支店TEL:03-3347-0051

昔でいうライフ住宅ローンがファーストクレジットとくっついて、2010年に住信不動産ローン&ファイナンス株式会社になり、2012年に、現在の三井住友トラストローン&ファイナンスになりました。

いわゆる「銀行」のくくりではなく「ノンバンク」である

 

地元の営業さんとか昔からの不動産のじいさんとかはいまだに結構ライフ住宅ローンていわれたりしますね。

そういわれたら、そこの不動産屋さん大体融資先のあてほとんど知らないんで、こんな物件に融資つかないよな・・・っていう固定観念での変な値付けの物件がたまに出てくるんで、しっかり挨拶をしておきましょうw

不動産に対しての考え方

積極的。というか、不動産に関わる融資全般のためにあるような感じなので、基本的には前向き。

独自の評価方法と考えを持っており、地銀、信金が融資してくれないような物件にも取り組める。

また審査も早いので、スピード勝負になったときも使いやすい。

 

 

金利

借入金5000万以下

3.9%

借入金5000万以上

2.9%

ただし、保証人が用意できない場合は団体信用生命保険への加入が絶対になるのでそれぞれ0.4%加算される

また、借入金は総額が超えたらその融資は2.9%が適用される。

例えば4500万円すでにトラストからの融資を受けていて、新たに融資をお願いする額が600万円だったとすると2.9%適用は600万円分のみとなる。

同時決済の場合でも適用はできるので、別物件でも一緒に持ち込んで総額5000万円を超えれば適用される。

なので、トラストから借入なしの場合4900万円借りるのと、5000万円借りるのでは1%もスタートの金利が違うので、出来る限りなんとかそこまで持って行くべきである。まぁそんだけギリギリだと担当者がどうにかしてくれる・・・と思う

 

期間

最大30年。その先は物件や担保評価による

しかし、築年数にはまったくしばられないので、評価さえ出ていれば耐用年数なしでも、築年数がめちゃたっていても期間はとれる。

 

借地、再建築不可、違法建築物件

再建築不可、建蔽容積オーバー、借地、全部対応できる。

 

ただし、それぞれ適法物件よりは掛け目が入ってくる場合がほとんどなので、強めの担保が求められることが多い。

掛け目の割合は立地などによるが再建不で6~8割くらいのイメージ

評価方法

積算、収益どちらかの低い方が基本。

年収や年齢はほとんど関係がない。

なにが関係あるかというと「共同担保」がとれるかどうか

評価がぶっ飛んでいればフルローンが出たケースもあるが、基本的には担保なしだと7~8割融資なので2~3割の自己資金の投入が必要になる。

物件評価を出し足りない部分を共同担保で埋めて満額、という流れになるが基本的に担保の評価がいくらだったかというのは教えてもらえず、返済が進んでも担保が外れるのはかなり返済後半ということになる。

返済の進んだ自宅や収益物件に関しても一部共担として見てもらえるので、返済が進んでいる物件で近く売却予定のない物件はうまく使うことが出来ると思う。

とにかく1に共担、2に共担

わざわざ共担用に戸建てを現金で用意する投資家も多い。自分もその狙いで購入した物件がある。

 

 

エリア

首都圏・仙台・名古屋・大阪・広島・福岡に支店あり。

基本的には物件はここから1時間半程度との回答をもらえるが、ほんとに超~地方でも出たという話は聞くので実際どこまででもやるんじゃないかなw

ただ北海道には支店がないので、トラストを使った話はほとんど聞かないが、おそらく首都圏よりの担保さえ提供できればテーブルには乗る

 

融資限度額、融資総額

上限はない。担保か自己資金が入れられれば青天井

ただ、ペースがあまりに早いと担当者にもう少しゆっくり行きましょう、とかは言われるw

 

法人、個人

どっちでもいけます

 

シェアハウスに関しての注意

最近のスルガの件があったからか、シェアハウスに対しては最近大変敏感になっている様子

対象物件はもちろん、共同担保もシェアは×、また、担保にしていなくてもその他で戸建てシェアハウスをしていると、戸建てに対する融資は難しくなる。融資が出たとしても、入居者のエビデンスや、修繕後のチェックなど、大変厳しいものになっているらしい。

 

まとめ・持ち込むべき物件や人

①利回りはめっちゃ出てるけど、再建不or借地or違法建築or超築古などなど。とにかく他の記入機関では融資でないけど、利回りはとれるんだよ!!という物件

②スピード勝負が必要で、積算がでている物件

③無抵当の物件を持っている人、返済の進んだ物件を持っている人は担保として提供することで融資を受けられる

 

 

【戦略として】

とにかく共同担保が必要だが、自己資金額や年収制限や年齢制限もほとんどない上に既存の借入も収支が回っていれば問題なく見てもらえるので、サラリーマンの方などで他で融資がいくらかできる人はまず地銀などの枠を使っていったほうがいい。地銀は他行の債務額を気にするところもあるが、トラストは気にならないので、属性を使っての融資を持ち込む場合はその枠全体の後半にトラストを持ってきた方が効率的に自分の融資枠を使えると思う。

 


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