カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

スーパー積算価値!!横浜物件の調査へ!!


踊る阿呆に見る阿呆~♪

同じ阿呆なら踊らにゃ損!損!!

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そんなわけで小躍りしながら物件をみてまいりました。

 

今回の物件は横浜市内の物件。

 

ここ最近は、静岡銀行が使える物件を探しておりました。

地銀やSMBCが使えればいいんですが、自分の年収では少し届きそうもないので、スルガ銀行を使う前に、静銀でいける枠を使っておきたかったのが理由です。

 

 

静岡銀行で融資をうけるには、その評価の性質上、どうしてもある程度の土地の価値が必要になります。

 

→各金融機関をまとめたので詳しくはこちらを参照

不動産投資の金融機関とその特徴

 

そんな中、ラクマチの物件情報検索ページを見ていると・・・

 

おやおや?むむ?こっこれはっ!!!

 

なんとなんと!!売値に対して150%近い路線価がついている物件を発見してしまいました!!!

 

なんじゃこりゃぁ!!!???

 

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ある程度の利回りが出ている物件で、売価に対して50%ほどの路線価が出ている物件でもそんなに多くはない中、100%でもめったに見ません。つーかまじで見ません。

 

そんな中っ、150%??しかも、横浜ですって???

 

ちなみに売値8300万に対して、路線価1億3000万超え!!化けもんか!?

 

目が飛び出そうになり、すぐに元付業者をチェック。いつも付き合いのある不動産屋に連絡して、翌日に見に行ってきました。

 

横浜ってやっぱりかなり坂がすごいですよね。

 

今回行った物件も、近隣からだいぶ坂がすごくて、グーグルマップでチェックはしていたんですが、実際に行ってみると

 

ものすごい坂道でした。そして、例にもれずお目当ての物件も・・・

 

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坂やっ!!

 

そして・・・

 

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ジャングルやっ!!!

 

資産価値がすごく高いので、利回りとボロさは多少目を瞑るしかないなぁと思ってたんですが、物件のキレイ汚いどうこうの前に僕の前に雄大にそびえ立つ柿の木と、竹。

 

なかなかやるなぁ。シーズン中は柿とタケノコ自由に取り放題の新しいサービスもできそうだ。もうやってるかも。

 

続いて中に入ってみると、こちらは思っていたよりもだいぶキレイ!!

 

これは悪くなかったです。

 

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物件調査の際の見どころはこちらをどうぞ

 

 

投資物件の探し方、選び方

 

 

フローリングと壁は交換済み、給湯器も新しいものでした。

 

あとはモニターフォンとウォシュレットくらいかなぁ。

 

 

まとめとして、建物面積に対して土地がかなり余ってたんで、駐車場とか、他にうまく使えないかと思っていたんですが、ジャングルの面積が大きすぎてなかなか難しそうでした。

山みたいになっているので、それ切り崩すのにはそこそこお金がかかりそうなのと、そもそも入り口が狭くてたぶん重機も入れそうにないです。

 

さらに、帰り際に駅まわりの賃貸やってる不動産屋に数件聞き取り調査してきたんですが、同じクラスの物件の例だと、マイソク上のレントロールに出てる家賃をとるのは

なかなか簡単ではなさそうで、そのくらいの設定家賃に引き直すと利回りが8%半ばくらいになってしまいそうだったので、いくら評価が出る物件といえども

静岡銀行を使って3.3%で8%そこそこの物件では回らなそうだったので、結論、今回は見送りました。

 

ある程度、CFを生み出す柱の強い物件をしっかりと持っている方であれば資産価値の高い物件の位置づけとして検討してもいい物件だったと思います。

 

しかし今回も磁場の業者さんに直接行ってみて思ったのですが、やはり自分の足で実際に行って、会って話をすると違いますね。

 

丁寧に教えてくれる会社もあれば、めんどくさそうに対応される会社もあり、ほんとに不動産ていろんな人、いろんな会社があっておもしろいなあと感じました。

 

わからないこと、知りたいことあれば、行ける範囲なら、電話でも十分なケースもありますが、実際に行ってみるのもオススメです!!ではまた


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      2017/06/20

 - 投資物件の管理