カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

不動産投資にかかる税金 ~購入編~


いや~いやいやいや

 

怖いっすね、花粉。ほんとに消え失せてほしくていろいろ調べてみたら、花粉て、アナフィラキシーショックってのを引き起こして最悪死んでしまうらしいですよ。大量の花粉の中にさらされたりして体内がアレルギーを起こして心機能がたもてなくなるんだとか・・・

 

ったく全部伐採してくれや!!土地の中にスギが立ってる物件は絶対に買わんぞ!!

いや、買うけど金かけても切る!!赤字でも切る!!!  スギ反対!!!

ついついアツくなってしまいました・・・

 

本日は、収益物件を購入するにあたって発生する税金について書いてみようと思います。

 

実際初めは僕もそうだったんですが、住宅ローンを使って購入経験のある人は多少わかると思いますが、普通の人が普通に生きていて不動産を購入する場面てあまりないですよね。買うに当たって、どの程度税金がかかるの?

 

って、僕も買って、売買契約などしていく途中で、へ~こんなのあるんだっていうのばかりでした(買う前にもう少し勉強しろって話ですが)

 

では買主が購入から物件引き渡しまでに支払う税金を順番に見ていきます

 

消費税

おなじみの消費税

2014年度、それまでの5%から3ポイント引き上げて8%になりましたね。

不動産に対する消費税は、かかる場合ととかからない場合があります。

基本的に不動産の売買においてかかる消費税は「事業用」の取引の場合のみになります。

 

細かく言っていくと長いんである程度覚えておく必要のあることだけまとめておきます。

 

❶個人から居住用の建物を建物を購入する場合は消費税対象外

つまり、住宅ローンなどを使って自分の居住用の家をサラリーマンなどの個人の人から買う場合は消費税は発生しません

 

❷法人や個人の賃貸不動産オーナーから事業用の建物を購入するときは消費税の課税対象となる

ここでいう「事業」とは個人の場合は、繰り返し同じ種類の行為を反復しておこなった場合のことを指します。なので、上記の「個人がたまたま住居用住宅を売って代金を得た」ケースは事業としてではないため発生しません。また、法人は存在自体が営利目的であるため、どの場合においても消費税の課税対象となります。つまり、❶の住居用住宅を全く同じ物件をいち個人から買うと消費税の支払いはなく、売り側が法人だった場合には、消費税が発生する。ということになります。

 

土地については購入相手にかかわらず、消費税は非課税になる

 

諸経費にかかる消費税

さきほどの話の通り、個人から住居用を買う場合などは非課税なので、諸経費にもかかりませんが、事業者として購入した場合の諸経費で、かかるものかからないものがあります。

諸経費のうち課税対象になるもの

仲介手数料

住宅ローンの審査手数料

登記の際の司法書士報酬

 

諸経費のうち非課税対象のもの

登録免許税

火災保険の保険料

融資の信用保証料

 

印紙税

そもそも印紙税とは、契約書や領収書などの印紙税法で定められた20種類の「課税文書」を作成した人が納めなくてはいけない税金のことです。

金銭を授受するような契約は税金を課するに値する、という概念から課税されるもので、1600年代にオランダ人が作ったそうです。

 

まったく余計なもんを作ってくれちゃって・・・

要するに、契約書を交わした「証明」に税金が必要という感じです。

その中で不動産取引において印紙税がかかる主な契約書はこちらです。

 

★不動産売買契約書

★工事請負契約書

★ローン借用書

★売買代金の領収書

 

売買代金の領収書については個人が自宅を譲渡してときは非課税、とかいろいろややこしくなってます。

なので、一度の収益物件の売買で、約10万円くらいは印紙税でいかれます。

意外とあなどれませんよね・・・買いに行くのもだるいし

 

☆豆知識☆

⑴誤って貼って、消印までしてしまった印紙でも、税務署で手続きをすれば印紙税は変換されます。

⑵印紙税が必要なのは原本のみなので、例えば、売主や仲介会社が保管する売買契約書に関してはコピーで構わないというのであれば、買主分の印紙をみんなで負担したりして節約できます。(ただし、このコピーは原本と相違ない。と記載したり、署名や押印をするとただのコピーでなくなるため印紙税が必要になる)

 

登録免許税

土地や建物について、それの所在地や面積、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、権利関係などを誰もがわかるようにすることを「登記」といい、この登記をする際にかかる税金のことを登録免許税と言う。

 

いい加減むしりすぎだろって思いますよねww

要するに、この物件は俺が買ったんすよー!!俺のっすよー!!ほらほらー!!と、みんなに公で知らせることにたいして税金をとりますよと。

・・・おいおい、どこまで税金くっついてくんだよ泣

 

はぁ・・・では登録免許税について

 

新築の場合

購入後一か月以内に表題登記を行わなければならない。今までなかったものを新しく登記することですね。この場合は登録免許税はかからない。登記しなかった場合は堀津違反になり罰金等の罰則がある可能性がある。しかし実際には未登記の物件も日本にはたくさんある。

その際に最初の所有者を表す登記が所有権保存登記であり、この登記には登録免許税がかかる。この登記は任意であり、登記しなくても特に罰則などはかからないが、自分の所有物だということを公にはっきりするということと、売る際にも必要なので基本的にはしておくべきである。

 

中古の場合

所有者が変わる場合の登記が所有権移転登記で、登録免許税がかかる。この所有権移転登記も任意で、しなくても罰則はないが、売却の際に結局必要なのと、ローンを組んでの購入の場合は、その物件に抵当権というものを設定するが、この抵当権を設定するのに、所有権移転登記をしていないとできないので、ほとんどの場合は登記する必要がある。さらに、この抵当権を土地や建物に設定するのにも、登録免許税がかかる上に、銀行が金を貸すのに、抵当権を設定するのに、費用はこっち持ちという恐ろしい登録免許税である。

 

怖い怖い

 

不動産取得税

はぁ・・・まだある・・・

えーこの不動産取得税ですが、有償、無償を問わず、土地や家屋を取得した際に一度だけかかってくる税金です。

この税金は少し特殊で、「取得した際に」と言っても実際に通知が来るのは買ってから半年後くらいです。新築の場合は取得した翌年4月以降に来ます。

ちなみにですが、登記をしなくてもかかってきます。なので、登記しなければバレないから来ないっしょ、は通じません。僕も考えましたが笑

 

この不動産取得税ですが、結構高いうえに忘れたころに来るのでしっかり準備してお金を保有しておかなければ、支払いが大変なことになります。

支払い月の大体一か月まえくらいに、来月あなたのこの物件に対していくらくらいの請求するからよろしくねーと書いた通知書が届きます。

じゃぁ実際いくらくらいなのか?

計算式は  不動産取得税=固定資産税評価額×倍率 です。

自治体で出る固定資産評価証明書に基づいて、計算するわけですが、おおよそですが家屋であれば、購入価額の6割くらいになります。

税率は原則4%ですが、平成30年3月1日までの取得に関しては、3%が適用されます。

と、いうことは、売価1億円の物件であれば

固定資産税評価が1億×60%で土地建物合わせて約6000万としてその4%なので

6000万×0.04=怒涛の240万!! ひぃぃ!!たっけー!!

僕の物件も、購入価格で4000万円~6000万円くらいですが、物件により60~70万円くらいの取得税が来ています。

 

●贈与による取得では取得税はかかるが、相続による取得の場合は原則非課税である。

●土地、家屋ともにそれぞれ新築、中古に応じて、住居用住宅については取得税の軽減措置がある。新築であれば賃貸用も軽減措置の対象であるが、中古の賃貸用は対象外である。なおこの軽減措置は自ら必要資料を揃えて減額申告を提出する必要がある。

 

とる分はめいっぱいとるけど、多くとってたら自分で言ってね~言わないと返さないかんね~

・・・はぁ。もううんざりっすわ

 

それと、豆知識として、不動産取得税に関しては、市町村に言えば、数か月の納付書を待たなくても、送ってもらうことができるみたいです。

実際に僕は使ったことないのですが、以前、ある投資家の方が言ってました。その年の確定申告に間に合わせたい場合や、先に支払っておきたいときはどは市町村に早めにちょうだいって言えばいいみたいです。

 

まぁこんな感じで、いろーーーーんなところで税金がかかってきますので、準備をしっかりしておかないと、税金に潰されちゃいますよ~!!

 

みんなで税金の知識を共有して、うまく使いこなしましょう!


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      2017/06/20

 - 不動産にかかる税金