カワマンの不動産投資日記!!

33歳旅人大家カワマンの特攻不動産!!

借地物件を買うときの注意事項

やぁ

 

今日も元気に不動産!

今回のテーマは

借地!!!

 

先日、都内某所に借地物件の契約をした。

物件の調査をしてたのは8月のこと

契約をしたのは秋ごろのことなんだけど、いろんなややこしいことがからまったりして、今回は年明けまで決済が伸びた

今回借地の物件を買ってみて考えなければならないことや、注意すべき点を考えてみる

僕も今回でかなりいろいろ調べたり、失敗して学んだ部分もありまくりなので、これから借地を買っていくかも!

って人に参考になれば

 

借地権とは?借地権の種類

まず借地権とはなんなのか?

借地権(借地権)とは借地借家法上の概念で、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう(借地借家法2条1号)。なお、借地権の付着した土地の所有権は底地と呼ばれる
※Wikipediaより引用

要するに、他人が持ってる土地の上を地代を支払って借りてなんかする権利やな

借地権って2種類あって、地上権と賃借権なんだけど、地上権っていうのは竹木や工作物を他人の土地で所有する権利

地上権は勝手に売買もできて、賃借権は地主のいろんな場面で承諾が必要

住宅とかの目的で出てくるのは賃借権なので、地上権はあんま関係ないからここでは賃借権の話を

さっそくですが賃借権には2種類あります

1992年(平成4年)8月以前から土地を借りてる場合「借地法」(旧法借地権)

きゅーしゃく とか言われたりしますね。

旧法借地権。これは、契約期間は決まってるけど、半永久的に借りることができる権利。借り手かなり強め

1992年(平成4年)8月以降に借り始めた場合「借地借家法」

借地借家法には5種類あり、普通賃借権1種類と定期借地権4種類に分かれるが定期借地権の一般定期借地権以外の「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「一時使用目的の借地権」は収益物件を買う際にはあまり登場しないのでここでは省く

要するに1992年に新しくなった借地権には、普通賃借権と定期借地権がある

普通賃借権 契約期限はきまってるけど、更新することにより半永久的に借りることが可能。存続期間は構造関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年
定期借地権
(一般定期借地権)
定期借地権付き戸建、マンションどちらも、住宅用として土地を賃借する。契約期間50年以上、更新なし。終了後は更地として返還

 

旧法、新法、なにが違うの?

よく、借地も旧法なら問題ないけど、新法だと気をつけたほうがいいよ

 

って聞いたことないですか?

実際なにが違うのか説明してよって言われたらなかなかできないっすよね。

 

簡単に違いを解説します。

まず、旧法借地権と、新法の普通借地権はほとんど同じもんです。

なので、1992年以降に結んだ借地だからといって、普通賃借権であれば、一定期間の契約終了後更新なしで更地戻し、というのはなしでいいです。定期賃借権も合意があればもちろん再契約は出来ますが、そのときに地主の判断次第になってしまいます。

「ほとんど」と言ったのは、それでも少しは違います。

具体的になにかというと

①構造により存続期間が違う(新法は一律で、旧法は鉄筋コンクリート、鉄骨のグループと木造軽鉄のグループで分かれている)

②建物滅失の取り扱い

です。違いはこれだけ。なので

新法の一般借地権でも

①土地上にある建物の登記で対抗できる

これは地主が土地を第3者に売却したときに借地人登記がされていれば新たな土地所有者に土地を明け渡さなくてもいい。まぁ普通はまず借地人に話持ってくだろうから、第3者に話がいってる時点で地主との関係はよくはなさそうだけど

ただ、借地人が父建物登記が息子など名義が違うときは対抗できない。

②譲渡・転貸などには地主の承諾がいる

③↑の承諾がもらえないときは借地非訟申し立てをすることで代諾許可がとれる

④正当事由がない限りは更新できる

基本的には地代を払わない、滞納するなどで信頼関係が客観的に見て崩れている場合とか

不動産投資目線で借地物件を購入するメリットデメリット

メリット

①土地の固都税がかからない

②旧法、新法の普通賃借権の場合は法律に守られていて地代を支払っていれば半永久的に借りることが出来る

③所有権よりも価格が安い(土地購入分の代金がないため)。なので高利回りが狙える

④収益物件としても実需としても、ライバルが減るので物件のグリップ力が効く。大急ぎで買いにいかなければならない可能性が下がる

 

デメリット

①所有物ではない

②地代を負担する必要がある(その分固都税はかからないが)

③更新料が必要な場合がある(更新時)

④売却の際地主の承諾がいる注意(譲渡承諾料が必要。大体売買価格の10%が相場)

⑤出口がとりづらい(買いたい人が少ない。融資が使いづらい)

⑥増改築では地主の承諾が必要(承諾料がかかる場合もある)

 

まぁとにかくいちいち承諾料とか払わないといけないのと、地主の承諾って本当にややこしくなる可能性があるんで、その辺の注意点に関しては後述する

借地物件を購入する際に確認すべきポイントと注意点

地主との関係と、契約前に確認しておくべき点※重要

ややこしくなった経験を元に、注意すべき点を書いていきます。

①土地の賃貸借契約を結ぶ際に残存期間が継続するかどうか

引継ぎなのか、新たに契約を結びなおすのかによって、金融機関を使って購入予定の場合、融資期間に上限が出てくる可能性がある。

契約上の借地期間内でしか融資期間がとれないという金融機関があるので、そこを確認しておかないと、融資面で詰まる可能性がある。

②土地の借地権譲渡承諾がとれていても、金融機関が提出を必要とする資料に同意してくれるかどうか

もし譲渡承諾が問題なくとれていたとしても、金融機関が融資のために必要な書類(独自の承諾書や、印鑑証明)などは、売買契約自体には必要がありません。これを地主さんが承諾してもらえないと、融資が進まずに契約が流れてしまう可能性があります。

融資特約を付けているのであれば、融資つかずで最悪契約を流すしかなくなりますが、物件グリップのためや、住友不動産販売など一部の会社は買主が法人契約の場合特約なしでないと契約が出来ないという独自ルールがあります。(全国統一なのかわかりません)

この場合には、融資に必要な資料に地主側が協力頂けない場合でも、売主側の契約不履行には当たらず、違約金をとられ契約破棄になる可能性があるので、もし融資を使って購入予定の場合はそこの確認も契約前に必ず行っておいた方がいいです。

融資予定金融機関の地主に対しての必要資料はなにか?

地主はその資料を提出するにあたって協力してもらえるか?

融資候補の金融機関は?必要資料は?

借地に関しては、積極的にやる金融機関は多くありません。信金や信組などエリアに縛られる金融機関のほうがやってくれる可能性が高いので、自身のエリア内の金融機関に問い合わせる際に聞いてみましょう。

トラストや公庫などは収支が問題なくまわるんであれば取り組みは出来ます。

ただ、当然所有権よりは掛け目が入りますし、立地などによっては辛い判断をされることもあります。

地主から譲渡承諾がもらえない場合

上記で、金融機関に提出が必要な地主側の書類について注意を書きましたが、金融機関に必要な書類以前に譲渡承諾自体が得られないケースがあります。

その場合は売主に協力してもらい(売主も物件を売りたいので協力してくれます。ここで協力を得られないんであればそもそも誰にも飼うことが出来ないのでそれ以上突っ込む意味がありません)借地非訟をいう手続きをします。借地非訟とは借地借家法で規定される法的手続きのことになりますが地主に代わり裁判所が増改築や売却などしていいよ~という許可を出すことです。

逆にいうと自分が売主で売却したい場合に地主の協力が得られないんであれば自分でこれをクリアしなければ売ることが出来ません。

ただ一つ注意が裁判所の借地非訟は「譲渡」などにかかる代諾は得られるが、「融資」にかかる代諾は借地非訟では得られないので、先の項目であげた注意点の通り、そうなると融資を使っての売買は難しくなります。

なので、高ロットの借地の物件に関しては、高いリスクが伴います。

契約時に地主との関係が良好であっても、数年、数十年後には同じ地主とは限りません。相続しているかもしれないし、土地を売却して所有者が代わっているかもしれません。その時に協力が得られないと融資での契約が難しくなります。

同じ理由でそんなリスクのある数千万円以上の借地付き物件を現金で特攻してくる買主はそうそういません。

なので利用価値がなくなったり、現金が欲しかくて売却したかったり、様々な理由で売ろうとしても売れない、出口がとれなくなってしまう可能性があります。

なので、その物件と心中するつもりでなければ高価格の借地物件に関しては慎重になるべきだと思います。

 

まとめ

損得抜きで、話がまじで通じない人っています。

地主には昔からの地元の盟主や、寺などの場合が多いですが、「地主だから」とかいうわけじゃないですが、なにを言っても話がうまく進まなくなるケースって全然ありますよね。

初めからそれがわかっていれば、いい物件だとしてもそのあとの手間を考えると遠慮するべきだと思いますが、あとからその状況になってしまった場合にはどうしようもありません。

 

そうなっても納得できる利回りがとれるような物件や、持ち続けたとしても立地的に負けないような物件であれば、借地物件はライバルが少なく、価格も安くなりやすいので、本当にねらい目だと思います。

十分なリスクがあることを考慮して、借地物件に突っ込んでいこう

とにかく、借地はすべてが地主との関係にある。仲良くやれるよう努力するのは当然だけど、いざとなったときのために知識だけでも入れておいて戦える準備をしておこうよって話でした。

↑岩手県に地主町という住所があるみたいです。

全員地主か・・・恐ろしい気がしますね


不動産投資ランキング 

 

アクセス解析

   

 - 不動産投資の勉強