カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

目指せ満室経営!!伏見 洋志さんの「一か月で12室!短期間で満室にする方法」 セミナーに行ってきた。


どうもこんにちは。

 

私です。

 

9月の東京は本当に雨の多い月でした。なんと1か月のうちの24日で雨が観測されたとかされないとか

 

・・・されねーのかよ!!と思ったそこのあなた!!

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はい。

 

えー今回はですね、先日のことなんですが、伏見洋志さんという方の、1か月で12室!短期間で満室にする方法セミナーに行ってきました!!

 

これがなかなか勉強になったので、みなさんとぜひ共有しようと思ってセコセコと書いてます。

 

この方のことを簡単に紹介させていただこうと思います。

 

脱サラの専業大家さんなんですが、この方、一発目のマンション購入で大失敗をして、不動産投資のスタートを切ってしまったそうです。

 

それが、宇都宮市に購入した2億1500万の1K58室RCマンションです。おそらくこれはスルガ銀行の融資だと思うのですが、ご本人も運河よかったとは言っていましたが

その融資が引けるということはなかなかの高属性だったと予想されます。しかし、本人曰く、性格はおよそ不動産投資に向いてるのか疑問になるような

 

"どんぶり勘定"や”いいところしか見ない”ような性格だそうです。そして、勉強を始めてから約1年、買えない状態が続いてしまったようです。

しかし奮起して宇都宮市にマンションを購入、購入時の空室率は50%ほどだったそうです。そして、楽天的に、3か月ほどで80%くらいにはなるだろうな

と安易に思っていたそうです。しかし、管理会社任せの賃貸募集、収支の合わない低家賃、高い税金、諸経費・・・

 

頭に入っていなかった出費などもかさみ、なんと家賃収入に対しての返済額が赤字40万を毎月超えていたようです。

 

CF-40万・・・    ・・・・    ・・・・・・・・・

 

い、意味ねー!!!!

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ひぃぃぃぃ!!おそろしや!!(;´・ω・)

さて右も左もわからず、さらには40万の赤字で首もまわらなくなりかけている伏見さんがどうしたかといいますと

 

とにかく自分で行動し、動いてみた!

これです。

コストの見直し(電気、プロパンガス、清掃費)や仲介会社へのヒアリング

さらに、管理会社の変更、そして募集条件を変更してみました。

変更条件

 

◇ 敷金礼金なしと明記した

◇ ADは3か月でそのまま継続

◇ フリーレントをなくした

◇ 家賃は2000円値上げ (収支が合わないほど安くしてしまっていたため)

 

それでも最初はあまり反応がなかったようですが、工夫していくごとに反応が変わってきました。

 

そして大ヒットした募集条件が、生活保護者やシングルマザー向けにキャンペーンとして打った

「初期費用5万円キャンペーン!!!」 

 

これがかなりあたったそうです。そしてそのあとあまりに反応がよかったので、

生活保護、シングルマザーというくくりを外して、適用枠を全体に広げました。

 

すると12月・・・なんと!止まらない問い合わせと入居申し込み!!!

そのひと月で12室の入居が決まり、購入時50%だった空室が翌3月に満室を達成したそうです!!!

 

素直にすごいよね。

 

じゃぁどうしてそうなったのか。伏見さん曰く、変えたのは

 

価格の見せ方

 

これだけだそうです。

確かに初期費用分(前家賃、仲介手数料、保証会社、家財保険)などを入居者の負担が5万円になるように残り分負担するので

ADを3→2に変更したとしてもこちら側の初期費用負担は持ち出しがおおくなってしまいます。

が!その分共益費を上げたりして多少の調節をすることで、変動は数千円に抑えているということ。

 

要は、見せ方。どこに金を使っていて、入居者がどれくらい得するということをうまく見せることによって、マイソクを見たときのファーストインパクトで他物件に勝ち、選ばれ安い条件を作るということだった。

 

ADを上げまくるだけでは入居者が付かないケースもある!!ということ。

 

最近では、携帯電話などのビジネスモデルでも、○○円キャッシュバック!!

だとか、初回お試し30日間無料!!や、プレステなどおまけがついてくるなど、現在の消費者は初期費用が抑えられた消費生活に慣れているため

企業側は最初にユーザーメリットを訴求するため、ある程度最初は投資を行いあとから投資回収と収益をあげるモデルを構築するほうが成功率が高いと言える、ということだ。

 

また、不動産業者はそこらへんのマーケティングができていない業者が多いため、全力で勝負することができるノウハウや知識を持って臨めば勝つ確率は十分にあるということだ。

 

おぉぉぉぉなんか自信が出てきたぞ!!

いやこれマイソク作って管理会社に投げれば自分でもできるじゃん!!めっちゃ再現性あるやん!!

 

 

と思いましたが、実はこの作戦、もう一味あるんです!!

それを加えることで完成するようです。

さーてその一味とは・・・・

 

単純明快!!!

営業!!!!!!

話を聞いてて、結局はやっぱそーゆーことだよなぁって思いました。

えー伏見さんの理想としては、最低3回、仲介会社への営業訪問。

このときに、管理会社の顔色というか、反応を伺ってから行く必要があります。

あまり勝手に大家が自ら営業周りをすることをよく思わない管理会社もいるようです。

行く際には手土産(伏見さんのオススメはデパートで売ってる500円のゴーフルだそうです。)を持って、マイソクと、物件名を伝え

無理して長居をしない程度で引き上げることだそうです。まぁ中には話好きの業者もいて、長くなったりもするみたいですが・・・w

1回目の訪問時に近隣の、もしくは有力と思われる賃貸仲介の会社をピックアップし、アポがとれればベストですが、

難しければ、アポなしでも特攻します!!特攻精神はやっぱどの業界でも大事なんですよね~

そして一周すると、2回目以降に行くべき会社が見えてくるそうです。

数か月後、3回目は、その中で決めてくれた不動産屋に絞って挨拶に行く程度でも十分みたいです。

気合の入ってるところに名前と顔を覚えてもらって、いい会社を見つけたら、そこを話さない努力をする、といったところかもしれませんね

僕も何度か賃貸仲介の会社に挨拶周りはしたんですが、挨拶品や、話すアピール内容なども大変勉強になりました。

今回のセミナーはためになったと思います。

特にこの初期費用を抑えた入居キャンペーンは、入居者の属性が低く、引っ越し代も苦しいところのエリアや物件の方を対象のほうが

ファミリーより効きそうだな。という印象でした。

僕も一件はそんな物件があるので、積極的に試していきたいと思います。

好反応が出たら、また改めて報告しようと思いますので、こうご期待!!!

というわけで、また!!


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      2017/06/20

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