埼玉県本庄市に物件を購入

いや～どうも

 

だいぶあったかくなってきましたね

 

寒いの本当に嫌いなんでありがたい限りです。

 

さて、われらがカワマン不動産(仮)にも春がやってきましたよ。

 

 

新規物件！埼玉県本庄市に購入！！！

 

 

 

 

今回は韓国系S銀行を使いました。初の鉄骨構造。

融資期間26年。金利は2.775％。

 

ここの銀行の基本金利は3.175％のことが多いですが、ここ最近は名古屋支店がすごく積極的に不動産に対しての融資を行っているらしく、いい金利で借りることが出来ました。

 

物件価格5000万円に対して融資額4970万円。諸費用概算で300万円くらいですね。

 

 

今回の取引は売主から直接(中間省略なんで業者ですが)なんで仲介手数料はかかりません。

 

それでも、5000万円クラスの物件ですと160～170万円くらいかかりますから、かなり大きいと思います。

まぁ、売主が業者でこの手のやつは結構利益のってるだろうからトントンか…

 

さらに、売買契約直前に、こちらも昨日わかったことなのですが、一室レントロールより空室が多いことが判明したようで、レントロールに出ている家賃設定の半年分家賃保証で見てもらえないかとのことでした。

 

こんなのは得意の言ったもん勝ちで、かなりタイトなスケジュールの中で契約予定まで開けてるんだし(中間省略の保有期間の関係で月内決済急いでたみたいです)ってことで、社長に聞いてもらったら通してくれました。いやー言ってみるもんですね。

 

けどまぁさらっとOKするってことは、買値自体か、もしくはその家賃保証こっちが割くらってるかなぁってケチマンな私は疑ってしまうわけですが。

 

建物内、空室の部屋の感じはこんなんです。

 

 

複数の部屋なんですが、間取りが１K　１DK　２DKが混在してます。

 

さらに一階部分は水商売店舗！！！ここがネックになってなかなかどこの金融機関も融資が難しかったんで、今回はライバルはおそらく多くなかったです。

 

が、ということは逆に出口も同じようになるので融資先が弱いと売り抜けずらいですね。

利回りで言うと、２DKの部屋も含めて全部屋家賃クソ爆安設定2万円で見ても、１２％弱くらいの利回りにはなるんで、勝てる家賃で部屋を埋めていければと思います。

 

管理会社の選定、ガス会社の変更など細かくはまた次回にあげていきたいと思います。

 

 

また、こちらの物件、駅から相当近いということもあって(田舎だけど泣)

民泊化なども少し考えています。

 

 

簡易宿所となると、権利関係や許可がかなり厳しそうなんで、やるなら民泊かなぁって感じですが、およそ観光地ではないので、ターゲットとしてはビジネスマンの出張泊まりなんかです。

 

意外とこの駅、よく見るとかなりの数のビジネスホテルがあって、需要はありそうです。

 

 

問題は、集客をどうするかということ。プラットホームがエアビで、対象がビジネスマンだとどうしても弱い…

 

実際僕も長年サラリーマンですが、出張とか、飲んでて帰れないとか、はっきり言ってエアビわざわざ調べませんよ…

 

特に中年以上の人だと、下手したら存在も知りません。不動産業界に少し首つっこんでるんで、まぁ当然の存在のように思いますが、正直僕のまわりでも

 

は？エアロビ？エビ？エロビ？はぁぁ？

 

 

ということになってしまいます…

 

 

もう一つの困りごとは、ほとんどの管理会社は、民泊物件のある建物の管理を受けてくれないこと。

 

まぁ確かにトラブルも多くある可能性もあるのでややこしいでしょうけどね。それ以前にトラブルがあったときのノウハウが確立されてないことがたぶん一番めんどくさいんですよね。

 

けどまぁ、そこは隠れてこそこそやるのか、素直に相談するべきか、ちょっと考えながらやろうかと思います。

 

いや～これからどうなっていくか、楽しみだな。

 

削れる経費はどんどん削って、ガンガン攻めます！！攻めダルマ！！！

 

 

ではまた

 

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