カワマンの不動産投資日記!!

サラリーマンが始める不動産投資

群馬県高崎市の物件買付!


あれから~僕たちは~なにかを信じてこれたかなぁ~♪

夜空の~向こうには~返済が~待っている~♪  / ヘンサイノムコウ

さてこんにちは。

えー今日はですね、早くも次の物件にどんどん動いているのでそのことについてです。

付き合いのある不動産会社の営業マンからメールが入る。

いい物件でました!!群馬県高崎市の非公開物件ですっっ!!!!

正直この時点では、群馬県の物件は、地元の群馬銀行などで融資がつきそうな物件以外はあまり考えていませんでした。

次に借入するとしたら、引き続きSZ銀行か、16号線以内のオリックスかとかんがえていたためです。

SZ銀行は現時点で群馬県は対応してないのと、オリックスの場合は16号線外も最近はテーブルに乗るようになってきたんですが

金利が3%以上となってしまい、オリックスを使う旨みがあまりとれないと考えていたためです。

16号線以内の場合だとオリックス銀行は金利2%代の融資が可能です。ただその分耐用年数にはうるさく、最長でも25年程、耐用年数切れの物件に関しては

評価もかなり厳しめになってきます。

しかし、表面上の物件の条件がなかなかよかったのと、オリックスで3%前後でフルローン近く見込めるとのことだったのでとりあえず見に行ってみました。

・・・・・・・・・・なかなか気に入った!!!
なんだかピンときた!!

まぁ融資条件で少し迷ったところがあったんですが、結論からいうと買付だしました。

物件の概要と様子を少し載せておきます。

群馬県高崎市

軽量鉄骨2棟一括  築19年 2DK×12部屋  駐車場24台分  価格4980万→4700万  満室想定年収610.8万  満室想定利回り12.99%

現況11/12賃貸中

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温水便座

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キッチン
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カメラ付きインターホン
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この、天井と壁の間の角についているやつ(幅木というみたいです)
これがついてる物件は実はあまりありません。張り紙の隅からのはがれをふせぐためについているみたいですが、ここにつけることで、おそらく家賃を多く取れたりするわけではないのに、こういうところに予算を使っている物件は建築施工がしっかりしている証拠の一つと言えます。家の天井を見てみてください。そこそこのマンションだとしても意外とついていないものがほとんどです。

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ベランダの目隠しも予算がかかるものを使用しています。

あと、ちょっと写真を撮り忘れてしまったんですが、玄関ドアの窓(ランマというらしいです。ランマ1/2ではないです。)もついていました。

営業マンの方が、一軒家ではよく見られますがアパートでこの仕様のものは滅多にないですよねぇと言っていました。

基本的に物件はベランダが南側、玄関は北側という物件の作りが多いため、北側に位置する玄関まわりは暗くなってしまうことが多いもで、少しでも日を入れるための作りです。

予算がしっかりないと普通はつけません。

イメージこんなのです。

S_4500071090848

気に入ってしまった!!!

懸念材料は融資の条件だけですね。

あ、それとこの物件は非線引き区域ということです。

非線引き区域

非線引き区域とは、要は市街化区域なのか、市街化調整区域なのかまだ線が引かれていない。ということです。

・・・要はって言われても市街化とか調整とかわかんねーよって思った方すいません!!!

行政が、市街化を抑制して、勝手にいろんなもん作られちゃ困るんだよってとこが市街化調整区域

「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」が市街化区域です。都市計画でどんどん水道や公園、道路など作って頑張っていこうぜ!です

わかりやすっ!!!  自分でも驚くわ!!!

で、そのどちらにも当てはまらないのが非線引き区域 ということになります。

日本の7割くらいは非線引きです。実際市街化区域というのは関東や大阪など都心部しかありません。

市街化区域では好きなものを勝手に建てたりするのには制限がありますが、非線引きには基本的にありません。

この非線引き区域は、路線価額が出ません!!なので路線価で土地価値を強く見る金融機関の場合は評価があまりでなくなります。

けど、それでも評価が出れば問題がないってことですね(^^♪  たぶん・・・

進展あればまた後日に報告します!!!!!

それではまた


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      2017/06/20

 - 物件探し-契約