カワマンの不動産投資日記!!

33歳旅人大家カワマンの特攻不動産!!

リフォーム、DIYってどこまでやるべき?DIYのメリットデメリットを考える

こんにちは

 

今日も元気に不動産

 

今日はリフォームについてです。

 

今回のシェアハウスを作るにあたって、前回までの物件よりもなるべくやれるところは自分で、と思って、たいしたことではないですが、やれる範囲のことからやってみるようにしています。

で、数日間やってていろいろDIYについて考えたので、それについて

 

毎日いろんな友達とか不動産仲間が手伝いに来てくれてほんとありがたい!!

 

さんきゅーでーす!!

 

不動産投資家がDIYをすることのメリットとデメリット

セルフリフォームDIYのメリット

修繕費の節約

1番はなんといってもコレでしょう!!

お金がかからない!!

 

職人さんや、管理会社経由での発注などだと、当たり前ですが、人工がかかります。

その人の一日を自分の物件の修繕に使っているわけですから当たり前だよね

これを自分でやると人工の分が浮きますね

 

たぶんここが一番削れるポイントだと思う。

 

修繕の際の単価が頭に入る

実際に自分が経験したDIYにかかった単価は頭に入ってきます。

 

例えばクロスは最安で発注して量産なら㎡いくら。のり付きでホームセンターのものなら㎡いくら、とかね

某ホームセンターの糊付けサービスなら150円くらいの単価に+60円で糊つけてくれたりします。

ただこれ結構プロ用で、その日のうちにつけないといけなかったり、クロスが巻かれてるので初めてとかだとやりづらいかも

 

管理会社から送られてくるクロスの㎡単価って900円~1200円くらいだったりするよね

これが1500円とかだったらさすがにぼったくりだよな

 

って判断ができるようになる。

クロスとかだったら、上手な職人さんとそこそこの職人使ったとしても同じクロス使ってて㎡で数百円も変わるのっておかしいからさ

単価でわかるよね

 

そしたら、クロス自体をいいやつ使ってるのか、量産のやつなら人工がバカ高いんだなってわかるよね

 

そゆこと

 

いや、そゆこと

こんなことって実際にはやってなくても相場はちゃんと把握してて発注するべきなんだけど、意外とわかってなくて修繕発注してる大家さん多いと思うんだよね(俺とかね)

 

だからやってみると結構ものの相場と単価が頭に入るから、これはメリットと言えるね

職人さんに気を使えるようになる

これははっきり言ってメリットかデメリットかわかんねーんだけど、やっぱり一回やってみて、こんな大変なことなんだなぁってわかったら、ありがとうね~って気持ちになるもんだよ

 

なるだろ、普通

けど、あんまり仲良くなっちゃうとギリギリの値引きとか言いづらいし、うまくいい関係を保てればいいかもねw

 

(DIY好きな人は)やりがいがある。腕が磨ける

これは好き嫌いもあるだろうけど、もともとDIYやなにか作ったりデザインしたりするのが好きな人はすごくやりがいを感じると思う。

自分が作り上げていったものに、人が住み、気に入ってもらえる。自分が選んだクロスやCF、もしかしたら間取り変更したかもしれないけど、それを気にいってくれる人がいる、というのはすごくやりがいのある仕事だろうなぁと思います。

 

なんならこれが本来の労働の姿だよね

自分の家も修理自分で出来るようになっちゃうしちょっとしたことなら自分で出来るじゃん!

 

ていう自信が持てるかもw

 

どこまで手を掛けるべきなのかの判断がつきやすくなる

この判断って本当に難しくて、大家経験が浅いとなかなかできないもの

今だにわかんないことばっかだけど、最初の頃は管理会社に言われたままに、おすすめはこれですって見積が来たらそのままお願いしまーすって発注してました。

 

これ本当は自分で客付け、内見までやってみて初めて本質がわかるんだと思うけど、実際にこのエリアのこの家賃帯の客層はどこまで、なにを求めてるかを読み取る力が養われると思う。

 

賃貸住宅に求められているものってたくさんあって

①立地

②快適性

③利便性

④清潔感

⑤見た目

⑥駐車場

⑦特殊条件(ペットOK、防音、数人入居OK、外国人、DIYOKなど)

⑧安さ(家賃、水光熱費、初期費用など)

他にもいろいろあると思うけど、この中でどれかを妥協して入居を決めていくと思う

 

そのバランスが相場と比較して安ければ決まりやすいし、高ければ決まりづらい

単純なことなんだけど結構見落としがち

 

この家賃だから、このクオリティでしょうがないよな

 

ってのはなにに関してでもそうで大衆居酒屋で飲むワインと、高級イタリアンで飲むワインの値段が同じなわけないよね

ワイン自体がもし全く同じものだとしても、そこには人件費や家賃や店の雰囲気作りなどいろんなものがあってその値段設定にしているわけです

 

家賃も同じで、新築の高級タワーマンションと築古郊外の木造アパートでは求められているものが違いますね

 

それを察知してどこまで修繕をかけるべきなのかを判断していかないければならないわけ

 

じゃぁこの畳は取り換えるべきなのか、クロスは?床は?キッチンは?ウォシュレットは?雨漏りは?

 

どこまでやってあげたら、この家賃が適正なのか、これはやらなくていい、これはやる、の判断が自分で修繕をしたことのある個所だとやらないよりわかります。さらに自分で内見案内に行ったことがあれば、入居希望者はなにを求めているかがよりわかるようになるよね

 

 

セルフリフォームDIYのデメリット

出来るようになるということ自体にはデメリットはないと思いますが、自分でやることのデメリットもあります

 

自分の時間と労力がとられる

まずはなんといってもこれでしょう

「DO IT YOURSELF」っていうくらいだからね

「お前自身でやる」

自分の時間と労働力を投下してやるわけだから、他でやるべきことがたくさんある人とか、もうそのステージじゃない人がいつまでもDIYをやっているのは効率的とは言いづらいのかもしれない。

好きならアリだとは思うけど

自分の時間を使って節約できるお金と効果を考えてやるべきかどうかを考えてやっていく必要があると思う

 

リフォームのクオリティが職人と比べて下がる

当たり前だけど、プロにお願いするのと、どうしても質が下がりますね

これに関しても、家賃帯の相場と比較してどの程度まで丁寧な修繕が必要かの判断が必要だと思う。

㎡単価3000円とかとってるエリアでクロスとかベローンってなってたらそりゃきついよねって話

逆にいうと、職人さんにお願いしたらクオリティは担保できるけど、「担保しすぎる」という問題も出るんだなぁって最近は思ってきたけど

 

そこまでやらなくていいよ、ってことでも職人さん的にはそれはありえないってことになるケースってたまにあって投資家とその目線を共有してやってくれる人って多くはないんだよね

 

例えば先日手伝いに行ったふかぽんさんの戸建てだと、砂壁にそのままクロス貼っちゃうみたなことするんだけど、職人さんに頼んだらいくら値段下げてもその工程はうちではできません。ちゃんとボード貼って、パテも2度埋めして、貼らないとはがれやすいし見た目も悪いんでその施工はうちじゃ受けられません。とかね。

それをすっ飛ばして自分ならやれちゃうってことはある意味ではメリットでもあるかもしれないね

道具を購入しないといけない

まーこれは買わなくてもいい範囲で出来ることもあるんだけど、いろいろやってたら結局道具はいいものがあったほうがいいんだよね。

どこまでやるかにもよるけど、やり始めるとこだわったり、隅々までやりたくなる人は道具もそれなりのものが必要になってくる。

 

効率考えても。

ねじ締めるのも、ドライバーでセコセコやるよりインパクト一つあれば時間全然違うし

ってのが無限にあるからさ

職人に比べて時間がかかる

これも時間コストの考え方の一部だと思うけど、入居日が決まってたり内見の予約があったりするとケツが決まってきちゃうんですが、そうなるとのんびり作業もしてられなくて、自分で何日までに仕上げないといけないってなってくると焦りも出るし本当に素人だとなかなか戦うのがしんどいこともあると思う

いろんなレベルの職人さんいると思うけど、やっぱり自分でいくつかやってみると、プロの仕事は自分の1/2,1/3の時間で2倍、3倍キレイに仕上がるもんね。しかも物持ちもよかったりするから、それなりの値段をとってる価値があるんだなぁってやっぱり思うよね

 

 

まとめ。DIYをやるべき人はどんな人か

一概には言えないと思うけど、やるべき人とやるべきじゃない人について

①自己資金が多くなくて買える物件が小ロットの人やボロ戸建て再生をしていきたい人

自己資金が少ないってことは拡大していくにはなるべく出費をおさえて現金を貯めていかないといけないので、余計な修繕費にお金をかけていられない。どうやって少しでも節約していくかというと、自分の時間と労力を投下していくしかないよね。あとは知識で抜くか。

結局削っていこうと思うとどっかで自分でやらないといけないときが来るので、最初から一回やってちゃんと知識を身に着けておいた方がいい。

②DIYが好きな人 

好きならやっていっていいよね。好きなんだから文句なし

③不動産投資初心者

最初は一回やってみるってのはありだと思う。

とかいって俺は好きじゃないからあまりやってこなかったので説得力はありません

 

逆に規模をある程度一気に大きくした人や、ロットのでかい物件を持ってる人は無理してやる必要はあまりないと思う。そこに時間を使うより、物件を安く買えることに注力して、時間を使って行ったほうが結果として拡大も出来るから

DIYしてかかるはずの修繕費が20万円浮いたよー!!!ということに3日間費やしてる間に業者周りや物件検索死ぬほどやってたら月CF20万円出る物件逃したよー!!

っていうとなんのためのだかわからないので、それが買えちゃう段階の人はするタイミングじゃないと思います。

 

まぁ参考になったどうかわかんないけど、ここしばらくDIYに没頭して(まだ終わってないしたいしたDIYじゃないけど)感じたことをまとめておきました。

 

ではまた

 


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