スルガ融資のシェアハウスが競売に登場・・・

うぃーっす！！

こんにちは

カワマンです。

昨日に引き続きかぼちゃの記事です。

先週あたり、ぼや～っと競売物件をながめていると

９８１競売リンク

こんなのを発見しました。

期間が過ぎるとみられなくなるので概要を貼っときます

スルガ銀行がかぼちゃへの融資を止める原因（？）になったとも言われてるサクト→GG の流れが競売に出始めた

今後かぼちゃもちょこちょこ出てくるのかも？

それにしても２年間で競売はひどいわ…https://t.co/lr2Bdob8WO

— サラリーマン退職不動産投資@カワマン (@riverman103) February 7, 2018

うきょー！！！

ついに競売に出てきたか・・・

これ、15日が入札期限だったんで、今はもう3点セットはみられなくなっていると思いますが

内容をざっくり言うと

981に登録してない人や、三点セットの見方がわからない人用に内容を要約すると

28年１月新築
１／１５部屋入居
29年３月リース料ストップ
即、弁護士相談
29年９月現調
30年２月競売

という流れになってることが記されていますhttps://t.co/lr2BdnTxye #サクト #かぼちゃ #スルガ #シェアハウス https://t.co/IruAwbIUN9

— サラリーマン退職不動産投資@カワマン (@riverman103) February 8, 2018

と、いうことになってます。

なんとたった二年間で一気に競売にという流れです。

そして、この物件はサクトインベストメントパートナーズが建てた物件で、かぼちゃのスキムとほぼ同じ、スルガの融資で作ってる系のやつです。かぼちゃがきつくなったのはこのサクト略の破綻が原因ともいわれているので、破たんの先駆けともいえるかもしれませんね～

と、いうことは、今後同じような流れの人が少なからず出てくるということになります。

果たしていくらで落札されるのか？

競売は基本的に、積算価格に掛け目をいれて買受基準価額が算出されます。

なので、そこそこいい立地の新築(もしくは築浅)のかぼちゃやサクト物件は、どうしても割高な基準価で出されることが多いはず

上記の物件も、スタートが5000万円・・・

足立区の駅13分の物件

15部屋を、仮に3.5万円の賃料でシェアハウスとして貸したとして

3.5万×15部屋×12か月÷4944万円＝12.7％

しかもかぼちゃ物件はリビングがない物件がほとんどなので、シェアハウス大手ポータルサイトに掲載も厳しいとなると、なかなか・・

しかも満室想定で。です。現状は１/１５です。

4万円とれたとして１４％ちょい。

うーん、基準価でこれでは高すぎる。

いくら新築だと言っても、ちょっとそこまでリスクとれないかなぁと思います。

自分なら・・・3000万円ちょいくらいならありかなぁとは思いますが・・・

購入時の物件価格はいくらくらいだったのか？

競売にかかっているシェアハウス。H28年1月に12,740万円をスルガ銀行で借りて新築して、H29年8月には早くも差押。現在は1/15入居中で4,944万円からオークション開始とのこと。

根拠となる鑑定価格は土地2435万円、建物3680万円だそうですが西新井大師西13分の寄宿舎に価値があるのかどうか…。 pic.twitter.com/0bQIDCfDRp

— どエンド君 (@mikumo_hk) February 8, 2018

仮にこの借入12740万円がフルローンで、売却価格が同価格だとすると

家賃6万円計算で8.4％

実際に想定できる家賃4万円で利回りを出すと5.6％・・・

うーん、吐きそうや

きつすぎる・・・

でも、これ見て思ったのは、行っても地獄、耐えても地獄

家族がいて、持ち家があって、これまでの預金があって、世間体があって、プライドがあって

様々なものを、特に高属性の方が捨てるって本当に大変だと思います。

もしも自分がそうなってたら、やっぱり決断できないような気がするし

でも、独身の人とか、まだ若くて復活の可能性が残ってる人ほど、この競売の方みたいに

早い判断が大事なのかと思います。

自分で、経営して、耐えて耐えて、残債が減ったら損確定で売却。